Muss ich beim Auszug renovieren?

Ob Sie beim Auszug tatsächlich renovieren müssen, hängt fast immer davon ab, wie die Klausel im Mietvertrag formuliert ist — und in welchem Zustand Sie eingezogen sind. Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen an solche Klauseln in den letzten Jahren deutlich verschärft.

Die unrenoviert übernommene Wohnung

Haben Sie die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist eine formularmäßige Klausel, die Ihnen die Schönheitsreparaturen beim Auszug vollständig auferlegt, unwirksam — Sie würden sonst gezwungen, auch die vom Vormieter hinterlassenen Gebrauchsspuren zu beseitigen. Wirksam bleibt eine solche Klausel nur, wenn der Vermieter Ihnen dafür einen angemessenen Ausgleich gewährt hat, etwa einen Nachlass bei der Miete (BGH, Urteile vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Fehlt dieser Ausgleich, entfällt die Renovierungspflicht insgesamt — nicht nur teilweise.

Starre Fristenpläne

Auch unabhängig vom Zustand bei Einzug sind Klauseln unwirksam, die Schönheitsreparaturen nach einem festen Zeitplan verlangen — etwa “alle drei Jahre die Küche, alle fünf Jahre die übrigen Räume” — ohne Rücksicht darauf, ob tatsächlich Renovierungsbedarf besteht (BGH, Urteil vom 13.01.2010, VIII ZR 48/09).

Quotenabgeltungsklauseln

Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet Sie, bei einem Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen anteilig — nach der Dauer Ihrer Mietzeit berechnet — zu den Kosten der nächsten Renovierung beizutragen. Als vorformulierte Klausel im Mietvertrag ist sie unwirksam. Wurde eine solche Regelung dagegen individuell zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt, bleibt sie wirksam (BGH, Urteil vom 06.03.2024, VIII ZR 79/22).

Die Beweislast

Wer sich auf die Unwirksamkeit wegen unrenoviert übernommener Wohnung beruft, muss das auch belegen können: Der BGH hat 2024 klargestellt, dass die Beweislast dafür beim Mieter liegt (VIII ZR 79/22). Ein Übergabeprotokoll oder Fotos vom Einzug sind deshalb mehr wert als die bloße Erinnerung — sichern Sie diese nach Möglichkeit direkt beim Einzug.

Was das für Sie bedeutet

Prüfen Sie zunächst, ob Ihre Klausel überhaupt individuell ausgehandelt wurde — das ist bei Mietverträgen die Ausnahme. In den allermeisten Fällen handelt es sich um vorformulierte Vertragstexte, bei denen starre Fristen oder eine fehlende Ausgleichsregelung für eine unrenoviert übernommene Wohnung die Klausel insgesamt zu Fall bringen können. Das bedeutet: keine Renovierungspflicht beim Auszug — vorausgesetzt, Sie können den Zustand bei Einzug belegen.