Mietrecht
Wie wirksam ist eine Eigenbedarfskündigung?
Nur mit konkreter Begründung, benannter Person und vernünftigem Nutzungswunsch — und mit Widerspruchsmöglichkeit wegen Härte.
Kurz gesagt
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn im Kündigungsschreiben die begünstigte Person namentlich benannt und der Nutzungswunsch konkret und nachvollziehbar begründet ist. Gegen die Kündigung können Sie Härtegründe nach § 574 BGB geltend machen; vorgeschobener Eigenbedarf löst Schadensersatzansprüche aus.
Was jetzt zu tun ist
- 1Kündigungsschreiben auf die Pflichtangaben prüfen: Wer soll einziehen, aus welchem konkreten Grund?
- 2Härtegründe sammeln — Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Verwurzelung, fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum.
- 3Den Härteeinwand spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erheben. Diese Frist wird häufig übersehen.
- Stand
- Verantwortlich
Gökalp ArtasRechtsanwalt- Fachlich zuständig
Jan SchlingmannRechtsanwalt & Geschäftsführer
Rechtsgrundlagen
Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Beendigungsform bei Wohnraum — und formal anspruchsvoll.
Was im Kündigungsschreiben stehen muss
§ 573 Abs. 3 BGB verlangt die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben. Nachschieben ist grundsätzlich ausgeschlossen. Erforderlich sind:
- Wer einziehen soll — namentlich, nicht „ein Familienmitglied“
- Warum — konkreter Lebenssachverhalt, nicht „Bedarf besteht“
- Weshalb diese Wohnung — plausible Nutzungsabsicht
Ein Schreiben ohne diese Angaben ist unwirksam, unabhängig davon, ob der Bedarf tatsächlich besteht.
Was ein berechtigter Bedarf ist
Ein vernünftiger, nachvollziehbarer Nutzungswunsch. Die Gerichte prüfen nicht, ob der Wunsch klug ist, sondern ob er ernsthaft und nicht rechtsmissbräuchlich ist. Nicht ausreichend: bloße Renditeabsicht, Verkaufsvorbereitung, „Bedarf irgendwann“.
Ihre Verteidigungslinien
| Ansatz | Inhalt |
|---|---|
| Formfehler | fehlende oder unzureichende Begründung, falscher Adressat, falsche Frist |
| Kein echter Bedarf | Widersprüche, parallele Inserate, freie Alternativwohnung des Vermieters |
| Sperrfrist | § 577a BGB nach Umwandlung in Eigentum |
| Härteeinwand | § 574 BGB — Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Verwurzelung, kein zumutbarer Ersatz |
| Kündigungsfrist | richtet sich nach Ihrer Mietdauer, bis zu neun Monate |
Der Härteeinwand muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erhoben werden — eine eigene Frist, die häufig übersehen wird.
Wenn der Bedarf vorgeschoben war
Dann bestehen Schadensersatzansprüche: Umzugs- und Maklerkosten, Mietdifferenz zur neuen Wohnung über Jahre, gegebenenfalls Kosten der Rechtsverfolgung. Beweisanzeichen liefern ein Inserat, ein Kaufvertrag oder ein Klingelschild mit anderem Namen — halten Sie das Objekt nach dem Auszug im Blick.
Kurz beantwortet
Nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige — Kinder, Eltern, Geschwister, teils Nichten und Neffen. Für entferntere Personen muss eine besondere Beziehung dargelegt werden, und für Dritte gilt kein Eigenbedarf.
Wird eine Mietwohnung nach Ihrem Einzug in Eigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist von drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). In dieser Zeit ist Eigenbedarf ausgeschlossen.
Zieht die benannte Person nie ein oder wird kurz danach vermietet oder verkauft, kann Schadensersatz verlangt werden — Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz über Jahre. Beweisanzeichen sind ein späteres Inserat oder ein Kaufvertrag.
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Schlagworte
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