Mietrecht
Wann darf ich die Miete mindern?
Bei einem Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt — nach Anzeige und in angemessener Höhe.
Kurz gesagt
Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung erheblich beeinträchtigt (§ 536 BGB). Voraussetzung in der Praxis ist eine Mängelanzeige an den Vermieter mit Dokumentation. Wer eigenmächtig und zu hoch kürzt, riskiert Mietrückstände und eine Kündigung.
Was jetzt zu tun ist
- 1Den Mangel schriftlich anzeigen: was, wo, seit wann, wie stark — mit Fotos und Datum.
- 2Eine Frist zur Beseitigung setzen.
- 3Die Miete vorerst vollständig und ausdrücklich unter Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen. Eigenmächtiges Kürzen kann eine Kündigung wegen Rückstands auslösen.
- Stand
- Verantwortlich
Gökalp ArtasRechtsanwalt- Fachlich zuständig
Jan SchlingmannRechtsanwalt & Geschäftsführer
Rechtsgrundlagen
Die Mietminderung ist das bekannteste Mieterrecht und das, bei dem am häufigsten Fehler passieren — weil sie automatisch eintritt, die Höhe aber nicht.
Wie sie entsteht
§ 536 BGB: Ist die Mietsache mangelhaft, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert. Es braucht keine Erklärung und keine Zustimmung des Vermieters.
Voraussetzung ist ein Mangel, der die Tauglichkeit erheblich beeinträchtigt. Bagatellen genügen nicht.
Die Anzeige ist Pflicht
§ 536c BGB: Sie müssen den Mangel unverzüglich anzeigen. Praktisch ist das die wichtigste Handlung überhaupt:
- schriftlich, mit Datum
- konkret: was, wo, seit wann, wie stark
- mit Fotos, bei Feuchtigkeit möglichst mit Messwerten
- mit Frist zur Beseitigung
Ohne Anzeige verlieren Sie den Anspruch für die Zeit vor der Anzeige — und riskieren Schadensersatz, wenn sich der Schaden dadurch vergrößert.
Typische Beeinträchtigungen und Größenordnungen
| Mangel | Übliche Quote |
|---|---|
| Heizungsausfall im Winter | 20 – 100 % |
| Schimmel, einzelner Raum | 10 – 20 % |
| Feuchtigkeit mit Gesundheitsgefahr | bis 100 % |
| Baulärm tagsüber | 10 – 25 % |
| Ausfall Warmwasser | 10 – 40 % |
| Undichte Fenster | 5 – 15 % |
Das sind Anhaltspunkte aus Entscheidungen, keine Ansprüche auf denselben Wert.
Der gefährliche Fehler
Eigenmächtig zu hoch kürzen. Übersteigt der einbehaltene Betrag die berechtigte Quote, entsteht ein Mietrückstand — und ab zwei Monatsmieten kann fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Der sichere Weg
Vollständig zahlen, unter Vorbehalt der Rückforderung, und die Quote klären lassen. Sie verlieren nichts: Der zu viel gezahlte Betrag ist rückforderbar, und eine Kündigung wegen Rückstands ist ausgeschlossen.
Ausführlich mit Formulierungsbeispielen: Schimmel, Heizung & Co.
Kurz beantwortet
Ja, § 536c BGB verpflichtet Sie dazu — und ohne Anzeige entsteht der Minderungsanspruch praktisch nicht, weil dem Vermieter die Möglichkeit zur Beseitigung genommen wird. Anzeige schriftlich, mit Fotos und Datum.
Angemessen im Verhältnis zur Beeinträchtigung. Minderungstabellen geben Anhaltspunkte, sind aber keine Rechtsquelle — sicherer ist, unter Vorbehalt weiterzuzahlen und die Quote klären zu lassen.
Zahlung „unter Vorbehalt der Rückforderung" in vollem Umfang. Dann ist eine Kündigung wegen Rückstands ausgeschlossen, und der zu viel gezahlte Betrag lässt sich zurückfordern.
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Wenn es bei Ihnen anders liegt
Nicht jeder Fall trägt, und nicht für jeden Weg braucht es eine Kanzlei. Was dann hilft:
- Sie brauchen laufende Begleitung statt eines einzelnen Verfahrens
- Der örtliche Mieterverein kostet meist 70 bis 100 Euro im Jahr und berät unbegrenzt. Bei wiederkehrenden Konflikten mit demselben Vermieter ist das der günstigere Weg.
- Die Wohnung ist gesundheitsgefährdend — Schimmel, Heizungsausfall im Winter, defekte Elektrik
- Hier hilft parallel das Wohnungsamt oder Ordnungsamt Ihrer Gemeinde. Es kann den Vermieter behördlich zur Beseitigung anhalten, und das geht schneller als jedes Gericht.
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Schlagworte
- Mietminderung
- Mängel
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