Mietrecht
Wie prüfe ich meine Betriebskostenabrechnung?
Frist, Umlagefähigkeit, Umlageschlüssel, Rechenwerk und Belegeinsicht — fünf Prüfpunkte, an denen viele Abrechnungen scheitern.
Kurz gesagt
Prüfen Sie fünf Punkte: Ist die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen, sind nur umlagefähige Kosten enthalten, stimmt der Umlageschlüssel mit dem Mietvertrag, ist das Rechenwerk nachvollziehbar, und wurden Ihre Vorauszahlungen richtig angesetzt. Sie haben Anspruch auf Belegeinsicht.
Was jetzt zu tun ist
- 1Zugangsdatum der Abrechnung notieren und prüfen, ob sie innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums kam.
- 2Eine zweifelhafte Nachforderung allenfalls unter Vorbehalt zahlen, nicht vorbehaltlos.
- 3Belegeinsicht schriftlich verlangen — bis dahin dürfen Sie die Nachzahlung zurückbehalten.
- 4Einwendungen innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang schriftlich erheben, sonst sind sie ausgeschlossen.
- Stand
- Verantwortlich
Gökalp ArtasRechtsanwalt- Fachlich zuständig
Jan SchlingmannRechtsanwalt & Geschäftsführer
Rechtsgrundlagen
Betriebskostenabrechnungen sind fehleranfällig, weil sie viele Positionen, Schlüssel und Zeiträume verbinden. Systematisch prüfen heißt: fünf Punkte, in dieser Reihenfolge.
1. Frist
Die Abrechnung muss Ihnen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für 2025 also bis 31. Dezember 2026. Danach: keine Nachforderung mehr — Ihr Guthaben bleibt aber bestehen.
2. Umlagefähigkeit
Umlegbar sind nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Positionen und nur, wenn der Mietvertrag sie vereinbart. Nicht umlegbar sind insbesondere:
- Instandhaltung und Instandsetzung — Reparaturen jeder Art
- Verwaltungskosten, Hausverwaltungshonorar
- Rücklagen, Kontoführungsgebühren
- Rechtsverfolgungskosten des Vermieters
- Leerstandsanteile
Positionen wie „Reparatur Aufzug“ oder „Verwaltung“ gehören zu den häufigsten unzulässigen Ansätzen.
3. Umlageschlüssel
Muss dem Mietvertrag entsprechen — Wohnfläche, Personenzahl, Verbrauch, Einheiten. Bei Heiz- und Warmwasserkosten schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung von mindestens 50 bis 70 Prozent vor; fehlt sie, dürfen Sie um 15 Prozent kürzen.
4. Rechenwerk
Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Ihr Anteil, Ihre Vorauszahlungen, Ergebnis — jeder Schritt muss nachvollziehbar sein. Prüfen Sie die angesetzte Wohnfläche gegen den Mietvertrag; Flächenabweichungen wirken auf jede Position.
5. Vorauszahlungen
Werden regelmäßig zu niedrig angesetzt, wenn im Jahr eine Anpassung erfolgte. Vergleichen Sie mit Ihren Kontoauszügen.
Belegeinsicht und Frist für Einwendungen
Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und können die Nachzahlung bis dahin zurückbehalten. Einwendungen müssen Sie innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich erheben — danach sind sie ausgeschlossen.
Zahlen Sie eine zweifelhafte Nachforderung deshalb allenfalls unter Vorbehalt, nicht vorbehaltlos.
Kurz beantwortet
Nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 BGB) — es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verantworten. Ein Guthaben müssen Sie dagegen weiter erhalten.
Innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung, schriftlich. Danach sind Einwendungen ausgeschlossen, wenn Sie sie ohne Verschulden nicht rechtzeitig erhoben haben.
Ja. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege beim Vermieter oder auf Übersendung von Kopien gegen Kostenerstattung. Bis zur Einsichtnahme können Sie die Nachzahlung zurückbehalten.
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Wenn es bei Ihnen anders liegt
Nicht jeder Fall trägt, und nicht für jeden Weg braucht es eine Kanzlei. Was dann hilft:
- Es geht um weniger als etwa 200 Euro
- Dafür ist ein Verfahren selten wirtschaftlich. Belegeinsicht und ein sachlicher Einwendungsbrief erledigen die meisten fehlerhaften Abrechnungen ohne Streit — die Frist von zwölf Monaten müssen Sie dabei einhalten.
- Sie wollen künftige Abrechnungen laufend prüfen lassen
- Mietervereine prüfen Abrechnungen im Mitgliedsbeitrag. Bei jährlich wiederkehrendem Bedarf ist das die passendere Lösung als ein Einzelmandat.
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Schlagworte
- Betriebskosten
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