Mietrecht
Ist meine Mieterhöhung zulässig?
Nur mit korrekter Begründung, eingehaltener Kappungsgrenze und Wartefrist — ein erheblicher Teil der Erhöhungen ist formell fehlerhaft.
Kurz gesagt
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur wirksam, wenn sie in Textform erklärt, mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten begründet ist, die letzte Erhöhung mindestens fünfzehn Monate zurückliegt und die Kappungsgrenze von zwanzig — in angespannten Märkten fünfzehn — Prozent in drei Jahren eingehalten ist.
Was jetzt zu tun ist
- 1Zugangsdatum notieren — Sie haben bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
- 2Nicht ungeprüft zustimmen und nicht einfach mehr überweisen: Eine widerspruchslose Zahlung kann als Zustimmung gewertet werden.
- 3Mietvertrag, das Erhöhungsschreiben und die bisherige Miete zusammenstellen und prüfen lassen.
- Stand
- Verantwortlich
Gökalp ArtasRechtsanwalt- Fachlich zuständig
Jan SchlingmannRechtsanwalt & Geschäftsführer
Rechtsgrundlagen
Mieterhöhungen sind formstreng. Genau daran scheitern viele — nicht an der Höhe, sondern an der Erklärung.
Die Prüfpunkte bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete
1. Form. Textform, gerichtet an alle Mieter des Vertrags. Eine Erhöhung an nur einen von zwei Mietern ist unwirksam.
2. Begründung (§ 558a BGB). Zulässig sind:
- Mietspiegel — bei qualifiziertem Mietspiegel muss dieser genannt und die Einordnung nachvollziehbar sein
- drei Vergleichswohnungen mit konkreter Bezeichnung
- Sachverständigengutachten
- Auskunft aus einer Mietdatenbank
Fehlt die Begründung oder ist sie nicht nachvollziehbar, ist die Erhöhung unwirksam.
3. Wartefrist. Die Miete muss seit fünfzehn Monaten unverändert sein, und die letzte Erhöhung muss mindestens zwölf Monate zurückliegen.
4. Kappungsgrenze. Höchstens 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent.
5. Zustimmung. Die Erhöhung wirkt erst, wenn Sie zustimmen. Sie haben Zeit bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang.
Was zusätzlich greift: die Mietpreisbremse
Bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB), mit Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung. Wer zu viel zahlt, kann rügen und für die Zukunft — bei rechtzeitiger Rüge auch rückwirkend — kürzen.
Ausführlich: Mietspiegel und Mietpreisbremse.
Modernisierungserhöhung ist etwas anderes
§ 559 BGB: keine Zustimmung nötig, dafür strenge Ankündigungspflichten, maximal 8 Prozent der umlagefähigen Kosten pro Jahr und absolute Kappungsgrenzen pro Quadratmeter. Erhaltungsaufwand ist herauszurechnen — hier wird häufig zu hoch angesetzt.
Kurz beantwortet
Bei einer Erhöhung auf die Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ja — sie wirkt erst mit Ihrer Zustimmung. Sie haben dafür bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit; bei Verweigerung muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Dort ist keine Zustimmung nötig (§ 559 BGB), aber die Ankündigungs- und Begründungspflichten sind streng, es sind höchstens acht Prozent der Kosten jährlich umlegbar, und es gelten Kappungsgrenzen pro Quadratmeter.
Zahlungen auf eine unwirksame Erhöhung können grundsätzlich zurückgefordert werden; eine dauerhafte widerspruchslose Zahlung kann jedoch als Zustimmung gewertet werden. Prüfen Sie also früh, nicht nach zwei Jahren.
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Schlagworte
- Mieterhöhung
- Vergleichsmiete
- Kappungsgrenze
