Wie läuft eine Räumungsvollstreckung ab?

Ein Räumungstitel verschafft Ihnen das Recht auf die Wohnung, aber noch nicht die leere Wohnung selbst. Dafür braucht es die Räumungsvollstreckung — mit einer wichtigen Wahl, die erhebliche Kosten sparen kann.

Die Voraussetzungen

Wie bei jeder Zwangsvollstreckung müssen Titel, Vollstreckungsklausel und Zustellung vorliegen. Zuständig für den Räumungsauftrag ist der Gerichtsvollzieher am Ort der zu räumenden Immobilie; Titel und Antrag müssen die Wohnung genau bezeichnen — Anschrift, Gebäudeteil, Stockwerk, Lage. Der Titel bindet dabei nur den darin namentlich benannten Schuldner.

Klassische Räumung

Bei der klassischen Räumung lässt der Gerichtsvollzieher die Wohnung vollständig räumen: Sämtliche Sachen des Mieters werden durch einen Spediteur abgeholt und eingelagert. Das verursacht nicht unerhebliche Kosten, die der Gerichtsvollzieher vorab als Vorschuss vom Gläubiger anfordert — in der Praxis üblicherweise ein vierstelliger Betrag aufwärts.

Meldet sich der Mieter innerhalb der gesetzten Fristen nicht, um seine Sachen abzuholen und die Einlagerungskosten zu zahlen, dürfen die eingelagerten Gegenstände im Wege der Verwertung verkauft werden, um die entstandenen Kosten zu decken; nicht verkäufliche Sachen werden vernichtet. Unrat und Müll werden bereits am Räumungstag direkt entsorgt.

Berliner Räumung

Die kostengünstigere Alternative: Ist der Mieter beim Räumungstermin anwesend, zieht der Gerichtsvollzieher lediglich die Wohnungsschlüssel ein und übergibt sie Ihnen — zuvor darf der Mieter im Beisein des Gerichtsvollziehers persönliche und unpfändbare Sachen selbst aus der Wohnung mitnehmen. Ist er nicht anwesend, wird nur das Türschloss ausgetauscht.

Die Sachen des Mieters verbleiben zunächst in der Wohnung. Wichtig: Machen Sie bereits mit dem Räumungsauftrag Ihr Vermieterpfandrecht geltend (§ 562 Abs. 1 S. 1 BGB) — es erfasst Forderungen aus dem Mietverhältnis wie Miete, Nebenkosten oder Schadensersatz, allerdings nur die Sachen, die der Mieter zum regelmäßigen Gebrauch eingebracht hat.

Anschließend sortieren Sie als Gläubiger die Sachen: Müll kann sofort entsorgt werden. Unpfändbare Sachen müssen Sie zunächst verwahren und dem Mieter auf Verlangen herausgeben — kommen Sie dem nicht nach, drohen Schadensersatzansprüche. Für pfändbare Sachen gilt Ihr Vermieterpfandrecht; deren Verwertung darf allerdings nicht eigenmächtig erfolgen, sondern nur durch den Gerichtsvollzieher.

Was das für Sie bedeutet

Die Berliner Räumung spart erhebliche Kosten, verlagert aber den Sortier- und Verwahraufwand auf Sie als Gläubiger. Bei einer überschaubaren Wohnung mit wenig verwertbarem Inventar ist sie meist die wirtschaftlichere Wahl; bei umfangreichem oder streitträchtigem Hausrat kann die klassische Räumung trotz höherer Kosten die planbarere sein. Zur allgemeinen Zwangsvollstreckung bei Geldforderungen siehe Wie komme ich nach dem Urteil an mein Geld?.