Mietrecht

Die Höhe richtet sich nach der Schwere des Mangels und wird in Prozent der Nettomiete berechnet: bei 800 € Nettomiete und einer Minderung von 20 % wegen Heizungsausfalls sind das 160 €. Eine pauschale Quote gibt es aber nicht. Mindern Sie ohne rechtliche Grundlage oder unverhältnismäßig hoch, droht die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) — lassen Sie die Minderung deshalb vorher prüfen.

Der Mieter kann stets mit drei Monaten kündigen, unabhängig von der Mietdauer. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach § 573c BGB mit der Dauer des Mietverhältnisses: drei Monate bei weniger als fünf Jahren, sechs Monate bei fünf bis acht Jahren, neun Monate bei über acht Jahren. Die Kündigung muss stets schriftlich erfolgen und den Grund benennen — per E-Mail oder SMS ist sie unwirksam.

Zunächst prüfen, ob überhaupt eine der vier zulässigen Grundlagen vorliegt: Indexmiete, Staffelmiete, Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder Modernisierung. Fehlt sie oder ist das Verlangen formal fehlerhaft, können Sie die Erhöhung zurückweisen; der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen. Alternativ können Sie unter Vorbehalt zustimmen und die Berechtigung anschließend klären lassen.

Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete, ermittelt über den Mietspiegel Ihrer Region. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete diese um höchstens 10 % übersteigen — mit gesetzlich geregelten Ausnahmen, etwa bei Neubau oder umfassender Modernisierung.

Zunächst mahnen und eine konkrete Zahlungsfrist setzen. Bleibt das erfolglos, kommen die fristlose Kündigung bei erheblichem Rückstand oder ein gerichtliches Mahnverfahren mit anschließendem Vollstreckungsbescheid in Betracht. Vorsicht bei der Reihenfolge: eine unzureichend begründete fristlose Kündigung oder ein unzulässiger Mahnbescheid können Schadenersatzansprüche des Mieters auslösen.