Mietkaution: Wie viel darf der Vermieter verlangen?

Die Kaution ist der Betrag, um den am Ende am häufigsten gestritten wird — und zugleich der, bei dem das Gesetz am wenigsten Spielraum lässt. § 551 BGB regelt Höhe, Zahlungsweise und Anlage abschließend, und er lässt sich nicht durch eine Klausel im Mietvertrag aushebeln.

Was zum Nachteil des Mieters von § 551 BGB abweicht, ist unwirksam — unabhängig davon, ob es unterschrieben wurde.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Höchstens das Dreifache der Monatsmiete. Maßgeblich ist dabei die Nettokaltmiete: Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, bleiben bei der Berechnung außer Betracht.

§ 551 Abs. 1 BGBHat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

Bei einer Wohnung mit 900 € Nettokaltmiete und 200 € Nebenkosten sind also 2.700 € die Grenze, nicht 3.300 €.

Was passiert bei einer zu hohen Vereinbarung?

Die Abrede ist nicht insgesamt hinfällig, sondern nur insoweit, wie sie die Grenze überschreitet. Der überschießende Teil ist zurückzuzahlen; die Kaution im Übrigen bleibt wirksam vereinbart.

In welchen Raten ist zu zahlen?

In drei gleichen Monatsraten. Diese Aufteilung ist ein Recht des Mieters, keine Kulanz des Vermieters — sie muss nicht vereinbart werden und kann nicht abbedungen werden.

§ 551 Abs. 2 BGBIst als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Praktisch heißt das: eine Klausel „Die Kaution ist vor Übergabe der Schlüssel vollständig zu zahlen“ geht ins Leere. Verweigert der Vermieter die Übergabe, weil nur die erste Rate geflossen ist, gerät er selbst in Verzug.

Wie muss der Vermieter die Kaution anlegen?

Getrennt von seinem eigenen Vermögen. Das ist der eigentliche Zweck der Vorschrift: Die Kaution soll auch dann noch da sein, wenn der Vermieter zahlungsunfähig wird.

§ 551 Abs. 3 Satz 1 und 3 BGBDer Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. […] Die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.

Daraus folgen zwei Dinge, die im Streit regelmäßig übersehen werden:

• Die Zinsen gehören dem Mieter, nicht dem Vermieter. Sie werden Teil der Kaution und sind am Ende mit auszuzahlen.
• Hat der Vermieter die Anlage versäumt, schuldet er trotzdem die Zinsen, die bei ordnungsgemäßer Anlage angefallen wären. Das Versäumnis geht nicht zu Lasten des Mieters.

Die Parteien können statt einer Geldsumme auch eine andere Sicherungsform vereinbaren — etwa eine Bürgschaft. Für die Arten der Sicherheitsleistung gilt dann § 232 BGB.

Wann bekomme ich die Kaution zurück?

Nicht am Tag der Schlüsselübergabe. Der Vermieter darf sie so lange zurückbehalten, wie er noch Forderungen aus dem Mietverhältnis prüfen muss — in der Praxis vor allem die Betriebskostenabrechnung des laufenden Jahres, die erst später vorliegt.

Zu ergänzen: Rechtsprechung zur Prüf- und AbrechnungsfristEine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Wie lange der Vermieter zurückbehalten darf und in welchem Umfang, ist durch die Rechtsprechung ausgeformt. Diese Stelle ist vor der Veröffentlichung mit den einschlägigen Entscheidungen zu belegen.

Was tun, wenn nicht gezahlt wird?

Zunächst schriftlich und mit Frist auffordern, unter Angabe des Kontos. Bleibt die Zahlung aus, ist die Kaution ein gewöhnlicher Zahlungsanspruch und einklagbar. Wer die Betriebskostenabrechnung abwarten muss, kann den unstreitigen Teil vorab verlangen — der Vermieter darf nur zurückbehalten, was er zur Sicherung tatsächlich braucht.