Modernisierung einer Wohnung
Modernisierungsmaßnahmen haben das Ziel, den Zustand einer Wohnung zu verbessern und für mehr Wohnkomfort zu sorgen. Doch nicht jeder Mieter sieht darin einen eigenen Vorteil. Meist folgt auf eine Modernisierung eine Mieterhöhung.
Welche Chancen Sie als Mieter haben, um gegen eine Modernisierung und damit verbundene Mieterhöhungen vorzugehen, wird in diesem Fachbeitrag aufgezeigt. Gleichzeitig erfolgt eine Aufstellung typischer Modernisierungsmaßnehmen sowie eine Abgrenzung zu anderen Maßnahmen. Zudem werden hier auch Ausnahmen aufgeführt und erklärt, weshalb die Miete nach einer Modernisierung nicht in die Höhe schießen kann.
Modernisierungen im Mietrecht
Als Mieter sollten Sie sich zunächst darüber im Klaren sein, ob der Vermieter eine Modernisierung vorsieht oder es sich schlichtweg um eine Reparatur oder Instandhaltung handelt. Diesbezüglich gibt es einen Unterschied im Mietrecht, der im folgenden näher erläutert wird.
Eine Reparatur wird so definiert, dass sie lediglich den Zustand der Wohnung erhält, wohingegen Modernisierungen für eine Verbesserung der Wohnung sorgen. Ersteres muss vom Vermieter übernommen werden, während Modernisierungen durchaus auf den Mieter bzw. auf die Miete umgelegt werden können. Bei gewissen Reparaturen ist die Abgrenzung jedoch leider nicht ganz so trennscharf. Soll beispielsweise eine neue Heizungsanlage eingebaut werden, um bei Kosten für Energie einzusparen, ist diese Form der Neuerung sowohl eine Instandhaltung als auch eine energetische Modernisierung.
Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen (§555b im BGB) zählen:
Die Wärmedämmung der Mauern und des Dachs, wozu auch der Einbau von wärmegedämmten Fenstern zählt
Der Einbau einer Heizungsanlage entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes
Die Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger, zum Beispiel von Öl auf Holzpellets, um langfristig Energie einzusparen
Die Installation einer Solaranlage
Der Einbau von Wasserzählern oder einer Anlage zur Regenwassernutzung
Der Einbau eines Aufzugs, einer Fußbodenheizung oder der Umbau von Toilette und Bad
Der Anschluss an ein Glasfasernetz
Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§555a BGB):
Die Reparatur der Heizung oder auch der Heizungstausch nach Havarie
Der Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne
Vermieter plant eine Modernisierung der Wohnung
Unabhängig davon, welche Modernisierungsmaßnahme der Vermieter an der Mietsache plant, ist er dazu verpflichtet, diese drei Monate im Voraus schriftlich beim Mieter anzukündigen. Sollte dies nicht geschehen und der Mieter eiskalt überrascht werden, kann dieser der Maßnahme widersprechen, beziehungsweise muss er diese nicht dulden, da eine Duldungspflicht im Falle einer zu späten oder versäumten Ankündigung nicht besteht. In der Folge muss der Vermieter dem Mieter eine erneute Ankündigung zukommen lassen, die, diesmal rechtzeitig, die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme ankündigt.
Als Vermieter sollten Sie in Ihrer Ankündigung zu einer Modernisierungsmaßnahme mitteilen, in welchem Umfang diese stattfinden soll sowie die Art der Modernisierung angeben. Gleichzeitig ist es essenziell, dem Mieter einen Zeitraum zu nennen: Wann soll mit der Modernisierung an der Mietsache begonnen werden und wie lange soll diese andauern? Sie als Vermieter haben das Recht, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Dies sollten Sie ebenfalls dem Mieter mitteilen und auch angeben, um wie viel die Miete sowie die Betriebskosten zukünftig erhöht werden.
Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?
Auch wenn Sie als Mieter der Ansicht sind, dass es jener vom Vermieter geplanten Modernisierung nicht bedarf, so müssen Sie diese trotzdem dulden (sofern eine rechtzeitige Ankündigung seitens des Vermieters erfolgt ist).
Härteeinwand
Vermieter müssen laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Einen Härteeinwand muss der Mieter wiederum spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. In der Regel folgt nach der Modernisierung eine Aufwertung der Mietsache, wodurch Sie als Mieter ebenso profitieren können.
Sie können sich als Mieter nur gegen eine Modernisierung wehren, wenn diese für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Eine besondere Härte liegt dann vor, wenn der Vermieter beispielsweise eine Modernisierung ankündigt, die kurz vor Ihrem Umzug liegt oder wenn der Schmutz oder Lärm im Zuge der Modernisierung Sie stark beeinträchtigen würden. Eine solche Beeinträchtigung liegt dann vor, wenn Sie als Mieter mit einer Krankheit zu kämpfen haben, höheren Alters oder schwanger sind. In solchen Fällen sollten Sie den Vermieter unverzüglich bzw. vor Beginn der geplanten Modernisierung über diese Umstände informieren, sodass dieser jene Maßnahme rechtzeitig abwenden kann.
Sonderkündigungsrecht
Eine weitere Möglichkeit für Sie als Mieter wäre es, die Wohnung zu kündigen. Dabei würden Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach §555e im BGB Gebrauch machen. Diese Klausel sieht in Absatz 1 vor, dass Sie als Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist zu beachten?
Wie bereits erwähnt, berechtigt eine Modernisierung, da sie den Zustand der Wohnung verbessert, den Vermieter dazu, die Miete entsprechend anzuheben. Dabei darf der Vermieter die angefallenen Modernisierungskosten auf die Kaltmiete umlegen. Einige Aspekte müssen allerdings auch hier vom Vermieter beachtet werden:
Umlage der Modernisierungskosten
Es dürfen lediglich 8% der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zu solchen umlagefähigen Kosten zählen der Lohn für die Handwerker, die Baunebenkosten sowie Architekten- und Ingenieurhonorare. Entsprechend sollten Sie als Vermieter alle tatsächlichen Kosten festhalten sowie Belege für jegliche Kosten im Rahmen der Modernisierung aufbewahren, um die Mieterhöhung vor dem Mieter innerhalb einer Erhöhungserklärung rechtfertigen zu können.
Staatliche Förderungen
Sollte der Vermieter bei seinen Modernisierungsmaßnahmen auf Drittmittel zurückgegriffen haben, hat er dies dem Mieter mitzuteilen. Entsprechend muss die Mieterhöhung angeglichen werden. In diesem Fall zählen zu den Drittmitteln zinsverbilligte oder sogar zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Darlehen aus Mietvorauszahlungen des Mieters oder auch Leistungen eines Dritten für den Mieter.
Kappungsgrenzen
Seit dem 01. Januar 2019 traten sogenannte Kappungsgrenzen innerhalb des Mietrechts in Kraft- diese sehen vor, dass selbst nach sehr kostspieligen Modernisierungen die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden darf. Innerhalb der nächsten sechs Jahre (nach Vollendung der Modernisierungsmaßnahmen) darf der Quadratmeterpreis nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sofern die ursprüngliche Miete nicht mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug. Andernfalls wären maximal zwei Euro pro Quadratmeter als Erhöhungsbetrag zulässig. Ausnahmen bildet eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet hat.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Mieterhöhungen, die aufgrund einer Renovierung an der Mietsache erfolgt sind, sind unabhängig von Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu betrachten. Auch die Mietpreisbremse muss differenziert davon begutachtet werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Vermieter die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und danach eine zweite Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen durchsetzen darf. Dabei darf die zweite Erhöhung die Vergleichsmiete übersteigen. Sollte die Reihenfolge jedoch vertauscht sein, sodass die Miete zunächst aufgrund einer Renovierung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, darf keine weitere Erhöhung erfolgen.
Ausnahmen
Von einer Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sind Wohnungen, die mit einem Indexmietvertrag oder einem Staffelmietvertrag vermietet wurden. In diesen beiden Fällen wird die Miete sowieso in regelmäßigen Abständen erhöht.
Fazit
Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen können einerseits zu einer Verbesserung des Wohnkomforts sowie zur Einsparung von Energie und den damit verbundenen Kosten führen. Andererseits stellen sie für viele Mieter eine Belastung dar, da in der Regel eine Mieterhöhung folgt. Mieter müssen Modernisierungen in den meisten Fällen dulden, haben jedoch gewisse Rechte, wie das Einlegen eines Härteeinwands oder die Nutzung des Sonderkündigungsrechts. Gleichzeitig sind Vermieter dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen und dürfen die Miete nur unter bestimmten Bedingungen und in begrenztem Umfang erhöhen. Mieter sollten ihre Rechte kennen, um gegebenenfalls angemessen auf geplante Maßnahmen reagieren zu können.
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