Schimmel in der Wohnung? Das sind Ihre Rechte als Mieter!

Die häufigsten Ursachen für Schimmel in der Wohnung

Von einer kaputten Lüftung im fensterlosen Bad bis zu undichten Fenstern oder Türen: die Ursachen für Schimmelbefall sind genauso vielfältig wie die Schimmelarten selbst:

Bauliche Mängel

Physikalische Baumängel sind in 20 bis 25% der Fälle Ursache für Schimmelbildung, da sie eine hohe Feuchtigkeit in den Räumen fördern und somit ideale Bedingungen für Schimmel bilden.

Diese Mängel können zu einer erhöhten Feuchtigkeit in den Wohnräumen führen, was die Schimmelbildung begünstigt. Ursache kann beispielsweise ein feuchtes Mauerwerk sein, welches während der Bauzeit nicht genügend trocknen konnte und so Feuchtigkeit zurückgeblieben ist.

Auch eine unzureichende Gebäudedämmung, insofern dass sich Räume nur notdürftig auf 18 Grad Celsius aufheizen lassen, kann zu Schimmel führen.

Ebenso können undichte Fenster zur Schimmelbildung in Wohnungen beitragen, da sich Regenwasser oder kondensierter Wasserdampf an den undichten Stellen absetzt und eine Feuchtigkeitsquelle bildet, die das Wachstum von Schimmel fördert.

Neben den baulichen Mängeln, die während der Entstehung eines Gebäudes Zustande kommen können, kann auch eine schlechte Instandhaltung Schimmelbildung begünstigen. Dies betrifft besonders auf Altbauten zu, deren Instandhaltung vernachlässigt wurde. Beispielsweise wurden die Wasserrohre nicht überprüft oder ausgetauscht, sodass ein Wasserschaden entstehen kann und Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringt, was wiederum zu Schimmel führt.

Falsches Lüft- und Heizverhalten

Ein ebenso großer Prozentsatz der Gründe für Schimmelbefall in der Wohnung macht das falsche Lüften sowie Heizen der Mieter aus.

Statt Stoßlüften von jeweils 15min. wird lediglich mit gekipptem Fenster gelüftet und im Winter bleiben die Heizungen aus und es wird sich lediglich wärmer eingekleidet. Weniger Aufwand und es wird Geld gespart. Doch leider begünstigen diese Maßnahmen einen Schimmel in der Wohnung, weshalb viele Vermieter auf ein richtiges Lüften sowie Heizen der Wohnung bei Übergabe hinweisen, da sich so Schimmel vorbeugen lässt.

Es gibt auch noch zahlreiche andere Ursachen für Schimmelbefall in der Wohnung, dennoch zählen diese beiden zu den häufigsten. 

Feuchtigkeit vermeiden  

Darüber hinaus muss der Mieter von ihm verursachte Umstände, welche eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung mit sich bringen können, vermeiden. So muss er beispielsweise beim Hantieren mit Wasser darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden verursacht werden. Befinden sich in der Mietwohnung eine Vielzahl von Pflanzen oder Aquarien welche das Wohnklima beeinflussen, muss der Mieter diesem Umstand durch ein verstärktes Lüftungsverhalten Rechnung tragen.

Schimmelarten und Erkennung

Woran erkennt man Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung kann auf verschiedene Weise erkannt werden. Einige der häufigsten Anzeichen sind:

• Dunkle Flecken oder Verfärbungen auf Wänden, Decken oder Böden

• Ein muffiger oder modriger Geruch

• Eine feuchte oder klamme Atmosphäre in der Wohnung

• Schimmelpilze, die auch auf Möbeln, Teppichen oder anderen Gegenständen wachsen können

Es ist wichtig, Schimmel frühzeitig zu erkennen, um eine weitere Ausbreitung zu verhindern und gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Achten Sie auf diese Anzeichen und handeln Sie sofort, wenn Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken. Schimmel in der Wohnung kann nicht nur die Bausubstanz schädigen, sondern auch Ihre Gesundheit beeinträchtigen.

Wie gesundheitsschädlich ist Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung kann erhebliche gesundheitliche Probleme verursachen, insbesondere bei Menschen mit Atemwegsproblemen oder Allergien. Einige der möglichen gesundheitlichen Auswirkungen sind:

• Atemwegsbeschwerden wie Husten, Niesen oder Asthma

• Allergische Reaktionen wie Hautausschlag oder Juckreiz

• Augenreizungen oder -entzündungen

• Kopfschmerzen oder Müdigkeit

Es ist wichtig, Schimmel in der Wohnung schnellstmöglich zu entfernen, um gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Schimmelpilze setzen Sporen frei, die in die Atemwege gelangen und dort Reizungen und Entzündungen verursachen können. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit einem geschwächten Immunsystem.

Rechte und Pflichten als Mieter bei Schimmel

Schnellstmögliche Mangelanzeige

Wenn Sie als Mieter Schimmel in Ihrer Mietwohnung entdeckt haben, müssen Sie dies dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536 BGB). Falls Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, verwirken Sie Ihren Anspruch auf Schadenersatz sowie Mietminderung!

Nachdem der Schimmelbefall gemeldet wurde, muss zunächst geklärt werden, was die Ursache für diesen ist. Denn bei selbstverursachtem Schimmel haftet der Mieter. Andernfalls muss der Vermieter den Schimmel beseitigen. 

Im Zuge dessen bietet es sich an, einen Sachverständigen heranzuziehen, der mittels Sachgutachten festhält, ob sich der Schimmel auf falsches Lüft- und Heizverhalten zurückführen lässt oder baulicher Natur ist. Die Kosten des Gutachtens trägt jeweils die Partei, die laut diesem für den Schimmel in der Wohnung verantwortlich ist.

Es kann für Sie als Mieter von Vorteil sein, ein Protokoll zu führen, in dem Sie zum Beispiel Lüftungszeiten sowie Raumtemperaturen festhalten und somit aufzeigen, dass Sie pflichtgemäß mit dem Mietobjekt umgegangen sind. Sie können auch Zeugen heranziehen, die bestätigen können, dass Sie die Wohnung zum Beispiel zweimal täglich (wird empfohlen) lüften.

Sollte sich herausstellen, dass Sie als Mieter für den Schimmel verantwortlich sind, sollten Sie sich schnellstmöglich um dessen Beseitigung kümmern, da Ihnen der Vermieter eine Frist setzen kann, bei dessen verstreichen Schadensersatz vom Vermieter gefordert werden kann. Es besteht in diesem Fall kein Anspruch auf Mietminderung, während sich der Schimmel noch in der Wohnung befindet.

Liegt die Ursache des Schimmelpilz allerdings beim Vermieter, aufgrund baulicher Mängel, haben Sie ein 

• Recht auf Mietminderung 
• Schadenersatz für verschimmelte Einrichtungsgegenstände und Bekleidung 

Miete angemessen mindern 

Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Zudem begründet schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99).

• Schimmel in der Wohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der Sie in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe Ihrer Minderung ist abhängig von der konkreten Beeinträchtigung. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine prozentuale Mietminderung ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass Sie sich bei der Minderung der Miete verlassen. 

• Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder, weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben.
  Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Sie riskieren also einen gerichtlichen Prozess gegen Ihren Vermieter. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung Ihres Mietvertrages aufgrund des Zahlungsverzuges. Hier ist eine anwaltliche Einschätzung dringend zu empfehlen, da bei einer zu hohen Minderung die Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohen kann!

• Mietminderungstabelle mit Prozentsätzen: Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren, wie Ausmaß, Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab. Deshalb sollten Sie Ihren individuellen Fall von einem Anwalt für Mietrecht einschätzen lassen.

• Bein Beispiel: Ein Wasserschaden, welcher in einer Zweizimmerwohnung zu einer massiven Schimmelbildung (hier insbesondere im Bad) führt und derartige Sanierungsarbeiten erfordert, dass der vom Schimmel befallene Raum vorübergehend nicht genutzt werden kann und der Mieter zudem durch weitreichende Bau- und Trocknungsarbeiten erheblichen Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnräume ausgesetzt ist, rechtfertigt eine Mietminderung von 80 % (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11).

Nochmal zur Erinnerung: Mietminderungstabellen dienen lediglich als Orientierung!

Beispielsweise kann nach der Mietminderungstabelle Schimmelbildung im Bad zu einer Mietminderung von 10% führen, wohingegen leichte Schimmelbildung sowie Feuchtigkeit in der Küche zu 20% Mietminderung berechtigen können. Die Hälfte der Miete kann gemindert werden, wenn die Nutzung der Wohnräume durch Feuchtigkeit in den Wänden beeinträchtigt wird.

Die gesamte Miete kann gemindert werden, wenn eine erhebliche Gefährdung der durch Schimmelpilzsporen besteht oder eine erhebliche Lärmbelästigung durch die Trocknungsgeräte vorliegt. Im Falle einer Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze spielt der Befall eine wichtige Rolle. Ist „nur“ das Wohnzimmer betroffen, so kann der Mieter zwar nur bedingt seine Räumlichkeiten in der Wohnung nutzen, aber ein Mietzahlungsanspruch auf null zu mindern ist in diesem Szenario nicht gerechtfertigt- an dieser Stelle wird eine Mietminderung von nicht mehr als 50% als angemessen angesehen.

Gesundheitsbeeinträchtigung durch Schimmel

Kann nachgewiesen werden, dass der in der Wohnung auftretende Schimmelbefall zu einer lebensgefährlichen Erkrankung des Mieters führt, kann unter Umständen der Mietzahlungsanspruch um 100% gemindert werden (LG Bln. 20.01.2009 Az. 65 S 345/07).

Dabei muss jedoch beachtet werden, in welchem Umfang sich gesundheitsschädlicher Schimmel gebildet hat. Ist beispielsweise nur das Wohnzimmer betroffen, so kann der Mieter zwar nur bedingt auf andere Räumlichkeiten der Wohnung ausweichen, dennoch wird eine Mietminderung von nicht mehr als 50 % als angemessen angesehen (LG Hbg. 31.01.2008 Az. 307 S 144/07).

Mängelbeseitigungsklage

• Der Mieter kann die Beseitigung des Schimmels im Rahmen einer Klage auf Mängelbeseitigung fordern. Er muss dazu das Vorliegen des Schimmels darlegen und beweisen. Wird der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt, kann er dazu im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil gezwungen werden. Er muss dann innerhalb einer bestimmten Frist die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um den Schimmel zu entfernen, wenn er die Zwangsvollstreckung vermeiden will.

• Neben einer Mängelbeseitigungsklage, die sehr zeit- und kostenaufwendig ist, kommt unter bestimmten Umständen auch eine fristlose Kündigung in Betracht.

• Gerät der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann dem Mieter auch Schadensersatz zustehen, wenn dadurch etwa sein Eigentum beschädigt wird.

Kündigung

Um die angesprochene Kündigung durchzusetzen, bedarf es einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität aufgrund des Schimmelbefalls in der Wohnung. Gleichzeitig würden jene Umstände das weitere Wohnen unzumutbar machen, sodass das Einhalten einer ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten unzumutbar ist. 

Ein solcher unzumutbarer Umstand liegt dann vor, wenn der Mieter durch die vom Schimmel beeinträchtigte Erkrankungen erleidet. Hierfür muss seitens des Mieters ein Nachweis erbracht werden. Dieser kann in einer Raumluftmessung bestehen und dem Nachweis, dass ein medizinischer Zusammenhang zwischen den körperlichen Beschwerden bzw. der Beeinträchtigung der Gesundheit und dem Schimmel besteht.

Ebenso liegt eine berechtigte fristlose Kündigung vor, wenn der Verdacht auf Schimmelpilzbefall besteht und es eine reale Gefahr einer toxischen Verunreinigung mit den damit einhergehenden potenziellen Gesundheitsgefahren gibt. Dafür erforderlich ist ein amtliches toxikologisches Gutachten, welches bestätigt, dass die Hauptwohnräume von Schimmelpilzen befallen sind und ein weiteres darin Leben eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter darstellt.

Rechte und Pflichten als Vermieter

• Auch wenn Mieter den Mangel nachweislich anzeigen, ist nicht automatisch der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels zuständig.

• er muss zuerst Nachweis erbringen, dass es nicht an baulichen Mängeln liegt

• Umgekehrt können Vermieterinnen eine Schadensersatzforderung gegen den Mieter erheben, sollte dieser den Mangel nicht rechtzeitig melden und dadurch Schäden an der Immobilie entstehen

• Als Vermieter sollten Sie prüfen, wie es zu der Schimmelbildung kommt. Idealerweise schließen Sie bereits bei Vermietung der Wohnung aus, dass durch Baumängel oder Schäden Schimmelpilze entstehen können.

• Sachgutachten

• Liegt die Ursache für den Schimmelbefall am Gebäude selbst, muss der Eigentümer sich um die Beseitigung des Schimmels kümmern. 

• Ist nachweislich das Verhalten des Mieters schuld am Schimmel, obliegt ihm auch die Beseitigung. Es besteht kein Anspruch auf Mietminderung.

• Als Vermieter sollten Sie hier schriftlich eine Frist setzen, bis wann der Pilzbefall zu beseitigen ist.

• Lässt der Mieter trotz Schimmel in der Wohnung diese Frist verstreichen, können Sie wiederum Schadensersatz fordern.

• Hat die Mieterin bereits eine Mietminderung wegen des Schimmels vorgenommen und Sie können durch das Gutachten nachweisen, dass die Schuld bei der Mieterin lag, gilt die ausstehende Miete als Mietrückstand. Auf diesem Weg kann der Vermieter durch Schimmel in der Mietwohnung eine fristlose Kündigung  und Räumungsklage begründen. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter die Differenz des Mietrückstands schuldig.

Schimmelvermeidung und -entfernung

Hier sind einige Tipps, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden und zu entfernen:

• Regelmäßig lüften, um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren

• Heizen und kühlen, um die Temperatur zu regulieren

• Feuchtigkeitsspuren schnellstmöglich trocknen

• Schimmelpilze mit einem geeigneten Reinigungsmittel entfernen

• Regelmäßig die Wohnung auf Schimmel überprüfen und bei Bedarf handeln

Es ist wichtig, Schimmel frühzeitig zu erkennen und zu entfernen, um eine weitere Ausbreitung zu verhindern und gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Durch regelmäßiges Lüften und Heizen können Sie die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Wohnung kontrollieren und so die Bildung von Schimmelpilzen verhindern. Sollten Sie dennoch Schimmel entdecken, entfernen Sie diesen sofort mit einem geeigneten Reinigungsmittel und trocknen Sie die betroffenen Stellen gründlich.

Fazit

Wir von VINQO führen rund 1.000 Mietrechtsfälle pro Jahr. Wir vertreten Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen und wissen damit aus beiden Perspektiven, wie Ihr Mietrechtsproblem schnell und effizient gelöst werden kann. Dabei legen wir Wert auf schnelle und pragmatische Lösungen, um Ihre Interessen optimal durchzusetzen und Klarheit bezüglich Ihrer Rechte zu schaffen.

Bei Fragen oder Unklarheiten zum Thema Mietrecht stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte tatkräftig zur Verfügung: von der kostenfreien Ersteinschätzung, über die Beratung bis zur Verhandlung sowie der Prozessführung vor Gericht.