Bei der Wohnraumvermietung ist die Mietkaution ein häufiges Thema. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls es am Ende des Mietverhältnisses offene Forderungen gibt. Diese können beispielsweise ausstehende Mieten oder Schäden in der Wohnung sein. Doch was müssen Mieter und Vermieter über die Mietkaution wissen? Wie hoch darf die Kaution sein und wann bekommt der Mieter sie zurück? In diesem Beitrag werfen wir einen genaueren Blick auf diese und weitere Fragen zum Thema Mietkaution damit Sie – idealerweise bevor es zu einem Rechtsstreit kommt – bestens informiert sind.
Was genau ist eine Kaution eigentlich?
Eine Kaution (lat.: „cautio“ für Behutsamkeit o. Vorsicht) oder Mietsicherheit ist eine Absicherung vom Vermieter gegenüber dem Mieter. Sie dient dem Vermieter dazu, eventuelle
- Schäden in der Wohnung,
- Nachzahlung von Betriebskosten oder
- Ausfälle von Mietzahlungen
zu kompensieren, da er ansonsten auf den offenen Kosten sitzen bleiben würde.
Dabei darf die Höhe der Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Alles, was darüber hinaus geht, ist nicht rechtens.
Die Kaution muss nicht Teil des Mietvertrages sein, denn es gibt kein Gesetz, durch das der Vermieter gezwungen wäre, diese aufzunehmen. Im Normalfall aber wird das Hinterlegen einer Kaution vorausgesetzt.
Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ergeben sich Regelungen und Pflichten, an die sich beide Vertragsparteien zu halten haben.
Ist eine Kaution Pflicht?
Es gibt keine gesetzliche Regelung, die den Mieter zwingt, eine Kaution zu bezahlen. Denn es kann vorkommen, dass beispielsweise bei Vermietung innerhalb der Familie die Kaution nicht vereinbart werden soll. Wenn eine Kaution im Mietvertrag gefordert wird, dann hat der Mieter dieser Aufforderung aber nachzukommen, ansonsten ergeben sich Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages.
Möglichkeiten der Kautionszahlung
Barkaution
Die erste Möglichkeit ist die sog. Barkaution, bei der der Mieter die volle Kaution sofort zahlt. Die Bezeichnung ist ein bisschen irreführend, denn grundsätzlich wird so die Überweisung der vollen Kaution auf das Kautionskonto des Vermieters genannt.
Der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Kaution vom Mieter bar bezahlt wird. Eine Barzahlung ist jedoch nicht ausgeschlossen und auch möglich.
Ratenzahlung
Die zweite Möglichkeit ist die Kaution in Raten. Die Mietkaution in Teilraten abzubezahlen bietet sich an, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, den Kautionsbetrag in einer Zahlung zu begleichen.
Der Vermieter kann dagegen auch kein Veto einlegen, sondern muss der Ratenzahlung zustimmen. Selbst wenn die Ratenzahlung nicht explizit im Mietvertrag steht, kann der Vermieter das nicht verbieten. Denn die Ratenzahlung ist ein Mietrecht und muss nicht extra im Mietvertrag festgehalten werden.
Hierbei ist ganz wichtig, dass die Zahlung der Kaution in den nächsten drei Mietzahlungen integriert ist. Sollte der Mieter in Verzug geraten, droht ihm die oben bereits erwähnte, fristlose Kündigung. Die erste Ratenzahlung ist zum Mietbeginn fällig, nicht mit der Unterzeichnung des Mietvertrages.
Mietkautionsbürgschaft
Die dritte Möglichkeit ist die der Privatpersonenbürgschaft oder der Mietkautionsbürgschaft.
Der Vermieter muss der Bürgschaft zustimmen und dient meistens eher als zusätzliche Sicherheit zur Kaution, anstatt eines Kautionsersatzes. Viele Mieter bevorzugen die Mietkautionsbürgschaft, da diese ihnen einen finanziellen Freiraum verschafft.
Privatpersonenbürgschaft
Wenn junge Menschen, die noch keine umfangreichen Rücklagen besitzen, jedoch eine Wohnung mieten wollen, können ihre Eltern als Bürgen mit aufnehmen, um dem Vermieter zu versichern, dass die Kaution und damit eventuelle Schäden an der Wohnung von einem dritten Schuldner übernommen werden. Auch Freunde können als Bürgen in Frage kommen. Dabei ist natürlich zu bedenken, dass diese als Bürgen für Schäden in der Wohnung oder Mietausfälle zur Rechenschafft gezogen würden.
Mietkautionsbürgschaft
Die Mietkautionsbürgschaft als alternative Form der Bürgschaft kann mit einer Bank oder einer Versicherung als Bürge vereinbart werden.
Anstelle der Kaution bekommt der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit ausgehändigt. Sollte es nun zu Schadensfällen kommen, wird zuerst der Bürge, also die Bank oder die Versicherung, kontaktiert und zur Zahlung gebeten. Wichtig hierbei ist, dass die Auszahlung nicht höher sein darf als die vereinbarte Kaution.
Als Gegenleistung dafür, dass der Bürge in Vorleistung geht, zahlt der Mieter eine jährliche Prämie an diesen. Diese Prämie hat der Mieter vorher mit dem Bürgen ausgemacht und kann dementsprechend schwanken. Sollte das Mietverhältnis enden, holt sich der Bürge den geleisteten Betrag bei Zahlungsausfällen vom Mieter zurück.
Folgen einer nicht gezahlten Kaution für Mieter
Im Normalfall wird der Mieter vom Vermieter benachrichtigt, dass die Kaution noch nicht überwiesen wurde. Dem Mieter wiederum wird eine Frist gesetzt, bis wann die Kaution zu überweisen ist. Sollte der Mieter sich aber weiterhin nicht bereit erklären, die Kaution zu zahlen, kann dies eine außerordentliche Kündigung zur Folge haben.
Hierbei ist wichtig, dass die fristlose Kündigung nur ausgesprochen werden darf, wenn der Mieter zwei Nettokaltmieten in Verzug gerät.
Durch den Verzug ist der Vermieter aber auch berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen, was beim wiederholten Auftreten auch eine ordentliche Kündigung zur Folge haben kann. Der Mieter verletzt dadurch schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann somit ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.
Für die außerordentliche Kündigung ist eine Abmahnung nicht notwendig. Wenn der Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung im Nachhinein die Kaution in voller Höhe zahlt, wird die Kündigung unwirksam. Sollte der Mieter sich aber nach Ausspruch der Kündigung weiterhin nicht zahlungswillig zeigen, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage seine Rechte durchsetzen und den Mieter vor die Türe setzen.
Verpflichtungen des Vermieters
Auch der Vermieter muss sich an bestimmte Vorgaben und Regelungen bei der Kaution halten. Einer der wichtigsten Punkte ist die Kontoführung der Kautionskonten, denn diese müssen getrennt vom Vermögen des Vermieters gehalten werden, um somit auch insolvenzsicher zu sein.
Sollte der Vermieter kein getrenntes Konto anlegen, kann er sich wegen Untreue strafbar machen. Der Mieter kann auch vom Vermieter einen Nachweis verlangen, dass die Kaution auf einem Kautionskonto eingegangen ist. Das ist vor allem dann relevant, wenn der Vermieter dem Nachweis nicht nachkommt. Dann kann der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen.
Um solchen Problemen vorzubeugen, gibt es verschiedene Anlagemöglichkeiten.
Kautionssparbuch
Das Kautionssparbuch ist neben allen anderen Anlageformen, die am häufigsten verwendete Methode. Das liegt neben der praktisch risikofreien Anlage auch an den verbundenen Vorteilen für den Vermieter.
Denn dieser kann als Inhaber und Eigentümer des Sparbuches, wenn ein berechtigter Anspruch besteht, darüber verfügen. Dies wäre der Fall, wenn es zu Sachschäden innerhalb des Mietobjektes kommt.
Trotzdem muss der Vermieter Sorge tragen, dass das Mietkautionskonto als Treuhandkonto vermerkt wird. Auch Kosten, welche durch das Konto selbst entstehen, hat der Vermieter zu tragen.
Dadurch, dass die Kaution verzinst wird, erhöht sich die Kautionssumme über die Mietvertragslaufzeit. Das ist für beide Parteien ein Vorteil. Zum einem hat der Vermieter mehr Sicherheit, zum anderen freut sich der Mieter über mehr Geld, sobald das Mietverhältnis endet, da ihm die Zinsen zustehen.
Sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen, muss die komplette Kaution plus Zinsen an den Mieter ausgezahlt werden, sobald das Mietverhältnis endet.
Kaution: Wann darf sie einbehalten werden?
Der Vermieter darf die Kaution aus verschiedenen Gründen einbehalten. Häufig sind das offene Mietzahlungen oder Nachzahlungen von Betriebskosten. Der Vermieter darf die Kaution aber nur in Anspruch nehmen, wenn er genau begründen kann, warum er die Kaution einbehält und in welcher Höhe. Denn nicht immer halten sich Vermieter an Fristen und Regeln, die im Zuge der Einbehaltung der Kaution relevant sind.
Die Kaution muss nicht direkt am Tag des Auszuges vom Vermieter überwiesen werden, dazu hat auch der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, welches die Position des Vermieters stärkt. Denn erst nach der Klärung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnisses muss die Kaution regelmäßig herausgegeben werden.
Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution ausgezahlt werden muss, gibt es nicht. Laut Rechtsprechung ist aber eine Frist bis zu 6 Monaten als angemessen zu sehen.
Offene Mietzahlungen
Hat der Mieter während des Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung Mietrückstände, kann der Vermieter diese Beträge mit der Kaution verrechnen. Wichtig ist, dass der Vermieter die Höhe der Forderung genau nachweisen kann.
Beschädigungen der Mietsache
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Stellt der Vermieter bei der Wohnungsübergabe fest, dass es Schäden gibt, die über normale Abnutzung hinausgehen, darf er die Kosten für die Reparaturen von der Kaution abziehen. Auch hier muss der Vermieter beweisen, dass die Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden.
Nachzahlung von Betriebskosten
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution auch einbehalten, um mögliche Nachzahlungen aus der letzten Betriebskostenabrechnung abzudecken.
Eine Ausnahme bildet die Nebenkostenabrechnung. Da die Abrechnung oft erst Monate nach Auszug erstellt wird, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution mit einem Sicherheitsaufschlag bis zur endgültigen Abrechnung zurückhalten. In der Regel sind das bis zu 12 Monate.
Fazit
Durch die Mietkaution erhält der Vermieter eine wichtige Sicherheit, die ihn vor offenen Kosten, welche im Zuge des Mietverhältnisses entstehen, schützen kann. Dennoch ist es für Mieter und Vermieter unabdingbar sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten. Beim Vermieter handelt es sich dabei um die Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution. Während es für den Mieter zunächst eine finanzielle Belastung darstellt, kann sich dieser sicher sein, die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurück zu erhalten, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Eine faire und transparente Handhabung der Kaution fördert ein gutes Mietverhältnis und vermeidet rechtliche Konflikte.
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