Erscheint Ihnen die Entwicklung der Mietpreise unübersichtlich? Haben Sie den Eindruck jeden Monat zu viel Miete für Ihre Wohnung an den Vermieter zu überweisen? Oder fragen Sie sich als Vermieter, wie hoch Sie die Miete ansetzen sollten oder dürfen?
Der Mieterschutz spielt eine zentrale Rolle bei der Wohnungssuche und im Mietverhältnis. In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Gesetzen und Regelungen, die den Mieter schützen und faire Mietbedingungen gewährleisten sollen. Ein prominentes Beispiel ist die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie in vielen Großstädten, unkontrolliert steigen. Es ist daher wichtig, sich über die verschiedenen Mieterschutzgesetze zu informieren, um als Mieter gut geschützt zu sein und seine Rechte zu kennen. Dies umfasst nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch weitere Schutzmechanismen wie Kündigungsschutz und Regelungen zur Mietminderung.
Die Miethöhe zu prüfen ist ein entscheidender Schritt bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Um sicherzustellen, dass die Miete fair und angemessen ist, kann der Mietspiegel als wertvolles Hilfsmittel dienen.
Im folgenden Abschnitt verraten wir Ihnen alles Wissenswerte über die Miethöhe, wie diese festgelegt wird, weshalb die Miete in Großstädten durch die Mietpreisbremse nicht in unendliche Höhen aufsteigt und bei welchen Ausnahmen eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.
Was ist der Mietspiegel?
Für die Bestimmung der Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiges Hilfswerk -entsprechend hilft ein Blick in den Mietspiegel.
Der Mietspiegel ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer bestimmten Region und bietet somit eine verlässliche Orientierungshilfe.
In Hamburg beispielsweise kann der Mietspiegel bequem auf der Website der Stadt Hamburg abgerufen werden. Dies schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor unangemessenen Mietforderungen und schafft Transparenz auf dem Wohnungsmarkt.
Der Mietspiegel gleicht einer Tabelle, anhand der sowohl Mieter als auch Vermieter den üblichen Mietpreis innerhalb des angegebenen Wohnbezirks einer Wohnung mit vergleichbarer Ausstattung einsehen können- dabei wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.
Mit dem Mietspiegel soll zunächst Markttransparenz geschaffen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt einen ungefähren Richtwert in Bezug auf die Miethöhe. Gleichzeitig ist der Mietspiegel der häufigste Grund für Mieterhöhungen.
Schauen Sie also einfach auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde nach der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Ihren Angaben zum Zustand Ihrer Wohnung. Diese Informationen sind sowohl für Mieter als auch Vermieter hilfreich bei der Überprüfung oder Bestimmung der zukünftigen Miethöhe.
Kein Mietspiegel vorhanden – was tun?
Sollte kein Mietspiegel für die Stadt angegeben sein, können Sie als Vermieter den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde in der Nähe heranziehen. und das auch dann, wenn dort nur ein veralteter Mietspiegel vorhanden ist.
Ebenso kann sich der Vermieter auf den Mietzins von vergleichbaren Wohnungen berufen. Hierbei müssen mindestens drei Vergleichsobjekte herangezogen werden, die zu diesem Zeitpunkt vermietet werden und in derselben Gemeinde liegen, in der auch die Bezugswohnung liegt.
Auch auf Datenbanken von Vermietern oder Mieterverbänden kann zurückgegriffen werden. Eine weitere Möglichkeit wäre es, sich an die Stadtverwaltung oder auch den ortsansässigen Mietverein zu wenden, um die ortsübliche Miethöhe zu ermitteln.
Ebenso möglich ist es, einen Sachverständigen einzuschalten, welcher die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Größe und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen einschätzt. Die Begründungspflicht ist erfüllt, sofern der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die Wohnung, die es zu beurteilen gilt, in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Dabei ist eine Besichtigung der zu beurteilenden Wohnung sowie vergleichbarer Wohnobjekte nicht notwendig. Die Kosten für den Sachverständigen hat der Vermieter zu tragen, da er ja eine Mieterhöhung mit dem Gutachten erzielen bzw. begründen will.
Wie setzt sich der Mietspiegel zusammen?
Der einfache Mietspiegel
Der einfache Mietspiegel unterliegt keinem mathematischen Verfahren und kann sich aus der Datensammlung ortsüblicher Vergleichsmieten ergeben, die entweder von der Stadt, Gemeinde oder aber von Mieter-/Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurden. Diese Daten sind für Behörden oder vor Gericht ausreichend, um eine erste Grundlage zur Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu haben.
Der qualifizierte Mietspiegel
Der qualifizierte Mietspiegel basiert im Vergleich zu dem einfachen Mietspiegel auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.
Seit dem 01. Juli 2022 gilt das Mietspiegelreformgesetz, welches einen qualifizierten Mietspiegel gewährleisten soll. Dieses Gesetz soll die Qualität sowie die Verbreitung von Mietspiegeln stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter erhöhen.
Um dies zu gewährleisten, sieht das Mietspiegelreformgesetz vor, alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu zu verpflichten, einen Mietspiegel zu erstellen. Im Zuge dessen sind Mieter und Vermieter gleichermaßen dazu verpflichtet, Informationen über das Mietverhältnis auszuhändigen und Eigenschaften der Wohnung (Quadratmeterzahl, Etage, Miethöhe) preis zu geben. Aufgrund dieser direkten Datenerhebung durch die Befragung von Mietern und Vermietern wird ein qualifizierter Mietspiegel ermittelt. Dieser muss dann durch eine durch das Landesrecht gewählte Behörde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Angepasst wird dieser alle zwei Jahre an die momentane Marktentwicklung. Alle vier Jahre wird er neu erstellt.
Die Mieterhöhung
Geregelt wird die Miethöhe nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ebenso wie eine Mieterhöhung.
Diese darf jedoch nur unter zwei Gesichtspunkten erfolgen, nämlich nach Vereinbarung oder nach Gesetz. Gemeint ist damit, dass die Mieterhöhung entweder vertraglich festgelegt wird – beispielsweise in Form der Indexmietvereinbarung oder Staffelmietvereinbarung – oder aber, sofern keine vertragliche Erhöhungsmöglichkeit vorliegt, nach Gesetz.
Es gibt aber auch Ausnahmen, in denen der Vermieter das Recht hat, die Miethöhe ohne weitere Absprache zu bestimmen:
Der Vermieter darf die Miete an die oben angesprochene, ortsübliche Vergleichsmiete angleichen.
Die Mietpreisbremse: Wann ist genug?
Auch im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse spielt der qualifizierte Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. Die Mietpreisbremse gilt in Regionen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Zumeist betrifft dies Ballungszentren wie etwa Berlin oder Hamburg.
In den betroffenen Gebieten gilt, dass bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschritten werden darf. Ob diese Regelung auch bei Ihnen gilt und wie genau diese aussieht, lässt sich schnell im Internet herausfinden, da diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen können. Zurzeit gibt es in 13 von 16 Bundesländern Verordnungen zur Mietpreisbremse. Sowohl Vermieter als auch Mieter können sich nur auf diese berufen, sofern die Mietpreisbremse in der Stadt oder Gemeinde geregelt ist bzw. gilt. Bis einschließlich 2025 sind diese Verordnungen zwingend für Vermieter zu beachten.
Handelt es sich jedoch um eine Wohnung, die erstmalig nach dem 01.10.2014 erbaut und vermietet wurde, ist die Mietpreisbremse nicht rechtlich bindend.
Es gibt aber auch weitere Ausnahmen, die Vermietern eine Erhöhung der Miete trotz Mietpreisbremse erlauben:
1. Vermieter genießen Bestandsschutz
Dies bedeutet, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete (Vormiete) gezahlt hat, als es der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, darf der Vermieter die höhere Miete beibehalten, sofern sich die Miethöhe in den letzten zwölf Monaten des vorherigen Mietverhältnisses nicht geändert hat. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen (§ 556e BGB).
2. Möblierter Wohnraum
Die Mietpreisbremse kann auch dann umgangen werden, wenn der Vermieter möblierten Wohnraum anbietet. In diesem Fall besteht die Möglichkeit eines Möblierungszuschlages, der auf die Nettokaltmiete addiert wird. Die Höhe des Zuschlages ist dabei nicht geregelt, weshalb Vermieter ihn nicht gesondert ausweisen müssen und diesen frei bestimmen können.
Weitere Ausnahmen innerhalb des Themenkomplexes bilden möblierte Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden oder ein möbliertes Zimmer, welches sich in der Wohnung des Vermieters befindet. In diesen beiden Fällen kann der Vermieter die Miethöhe frei und nach seinem Ermessen festlegen.
Eine vorübergehende Vermietung im Sinne einer möblierten Wohnung liegt dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt macht. Dazu gehören unter anderem Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, die nur für einen relativ kurzen Zeitraum vermietet werden.
3. Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren
Hat der Vermieter in den letzten drei vergangenen Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die angebotene Wohnung modernisiert und die Miete im Zuge dessen nicht erhöht, darf er dies im neuen Mietverhältnis nachholen und in Form eines Modernisierungszuschlags einfordern (§ 556e Abs. 2 BGB).
4. Neubauwohnungen
Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt oder vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Sie gilt also weder bei der Erstvermietung noch bei den Folgevermietungen.
5. Erstvermietung nach umfassender Modernisierung
Die Mietpreisbremse gilt auch dann nicht, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wird. Umfassend ist dabei so definiert, dass die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten begründet. Von der Gleichstellung wird dann gesprochen, wenn die Modernisierung hinsichtlich ihrer entstandenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand eingefordert hat und die Wohnung dadurch einen Zustand erreicht hat, der dem eines Neubaus entspricht. Beide Aspekte sind dabei gleich zu gewichten.
Fazit
Wie dieser Blogbeitrag aufzeigen konnte, sind die Themen rund um die Miethöhe vielfältig und komplex. Es gelten zahlreiche gesetzliche Regelungen, die sowohl von Mietern als auch Vermietern berücksichtigt werden müssen. Der Mietspiegel dient als Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete und stellt die Grundlage für Mieterhöhungen dar.
Die Mietpreisbremse soll in vielen Großstädten Mieter schützen. Trotzdem gibt es zahlreiche Ausnahmen. Es hat sich gezeigt, dass die Miethöhe stark von lokalen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängt, sodass sowohl Mieter als auch Vermieter stets informiert sein sollten, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen.
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