In Deutschland gibt es rund 42 Millionen Mieter und damit mehrere Millionen Mietverträge. Bei so vielen Verträgen kann es natürlich auch zu rechtlichen Problemen kommen. In diesem Beitrag erklären wir, welche Punkte in einem Mietvertrag besonders wichtig sind und wie man häufige Streitigkeiten vermeiden kann. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Vertragsklauseln und geben Tipps, wie man bei Unklarheiten oder Problemen vorgehen sollte.
Was ist ein Mietvertrag?
Ein Mietvertrag ist eine vertragliche Übereinkunft zwischen dem Vermieter und dem Mieter, den sogenannten Vertragsparteien. Die bekannteste Art des Mietvertrages ist der Wohnraummietvertrag, auf den sich dieser Beitrag beziehen wird.
Im Wohnraummietvertag überlässt der Vermieter dem Mieter den Wohnraum für einen bestimmten Zeitraum (oder unbefristet) gegen die Zahlung einer Miete. Die meisten Mietverträge werden schriftlich festgesetzt und von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Auch eine mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist wirksam. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist dies jedoch nicht zu empfehlen. Mit seiner Unterschrift verpflichtet sich der Mieter, die vereinbarte Miete fristgerecht zu bezahlen, das Mietobjekt bis zu seinem Auszug pfleglich zu behandeln und es in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben.
Welche Klauseln sollten in einem Mietvertrag enthalten sein?
In der Praxis beschränken sich die wenigsten Mietverträge lediglich auf die Vertragsparteien, die Mietsache und die Miethöhe. Es gibt viele wichtige Regelungen, die zusätzlich vereinbart werden sollten.
Dazu können zählen:
- Nennung der Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
- Mitvermietete Räumlichkeiten: Dazu zählen Kellerräume oder auch Dachböden. Im Mietvertrag sollte klar stehen, wie mit diesen Räumlichkeiten umzugehen ist und auch, was dort (nicht) gelagert werden darf.
Die Anzahl der mitvermieteten Stellplätze oder Garagen: Hier ist es dem Vermieter überlassen, ob er für Stellplätze oder Garagen einen eigenen Mietvertrag aufsetzt oder dies auch im Hauptmietvertrag regelt. Häufiger wird ein separater Mietvertrag bevorzugt.
Beginn des Mietverhältnisses (Datum) und Angabe dazu, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Ist kein Enddatum angegeben, versteht sich der Mietvertrag als unbefristet.
Höhe der monatlichen Kaltmiete.
Zu zahlende monatliche Nebenkosten: Dabei müssen alle umgelegten Nebenkosten exakt im Mietvertrag aufgelistet werden (z. B. Gebühr für Gartenpflege, Abwassergebühr, Hausmeisterservice etc.).
Welche Klauseln kann ein Mietvertrag enthalten?
Es gibt Klauseln, die mit in einen Mietvertrag aufgenommen werden können, aber nicht zwingend enthalten sein müssen. Sie sollten dennoch aus Gründen der Rechtsklarheit, der Beweisbarkeit und um potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden mit aufgenommen werden.
Regelung einer Kaution
In einem Wohnraummietvertrag kann die Zahlung einer Mietkaution vorausgesetzt werden. Die Kaution dient dem Vermieter dazu, sich gegen Sachschäden, die innerhalb des Mietverhältnisses entstehen können, abzusichern. Eine solche Mietsicherheit darf allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten übersteigen.
Anfallende Schönheitsreparaturen
Es steht dem Vermieter offen, ob er Klauseln über Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag aufnehmen, oder darauf verzichten möchte. In der Regel möchten Vermieter den Arbeitsaufwand mit der vermieteten Wohnung möglichst gering halten und nehmen daher eine solche Klausel auf. Zu den klassischen Schönheitsreparatur zählen beispielsweise:
Tapezieren von Wänden
Verschließen von Bohrlöchern und Dübellöchern
Streichen von Decken und Wänden
Streichen von Fensterrahmen und Türrahmen
Streichen von Heizkörpern und Heizrohren
Anfallende Kleinreparaturen
Optional werden in den Mietvertrag auch gerne Klauseln für sogenannte Kleinreparaturen aufgenommen.
Kleinreparaturen umfassen das Beheben von kleineren Mängeln an Einrichtung und Vorrichtungen in einer Mietwohnung. Reparaturen, die einen Betrag bis zu einer Höhe von 100 Euro nicht überschreiten, sind dann vom Mieter zu übernehmen. Insgesamt darf die Summe der Reparaturen allerdings nicht mehr als 8% der jährlichen Nettokaltmiete betragen.
Regelungen zur Tierhaltung
Häufig wird die Haltung von Tieren gesondert als Klausel in einem Mietvertrag festgehalten. Üblich ist es, im Mietvertrag die Tierhaltung bei Kleintieren (Hamster, Meerschweinchen, Fische und Ziervögel) generell zu gestatten, da ein grundsätzliches Verbot zur Tierhaltung unzulässig ist.
Der Vermieter muss im Einzelfall nachvollziehbar entscheiden (Erlaubnisvorbehalt), denn unter Umständen kann die Haltung von Hund oder Katze zulässig verboten werden, wenn diese zum Beispiel ein Gesundheitsrisiko für andere Mieter darstellen.
Pflege des Gartens
Gewöhnlich wird im Mietvertrag festgelegt, wer die Gartenpflege übernimmt. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung, ist die Gartenpflege Aufgabe des Vermieters. Will er sie auf den Mieter übertragen, ist eine entsprechende vertraglichen Regelung notwendig. Der Mieter darf allerdings nur zu einfachen Arbeiten im Garten verpflichtet werden. Dazu gehören Tätigkeiten, die jeder Mieter ohne Fachkenntnisse und großen Kostenaufwand erledigen kann, z.B.:
Rasenmähen
Beseitigung von Unkraut
Entfernen von Laub
Gießen von Pflanzen
Die Hausordnung
Eine Hausordnung dient dem konfliktarmen Zusammenleben der Mieter. Sie stellt Regelungen auf, an die sich die Mieter zu halten haben.
In einer Hausordnung kann unter anderem stehen, wer wann das Treppenhaus reinigt, wann die Haustür des Gebäudes abgeschlossen zu sein hat, wie der Müll entsorgt werden muss und ob es Ruhezeiten gibt.
Solange die Regeln nicht die Persönlichkeitsrechte einschränken und gegen Gesetzte verstoßen, sind sie regelmäßig wirksam. Zu beachten ist aber, dass eine Hausordnung keine weiteren Pflichten einführen darf, welche nicht bereits im Mietvertrag festgelegt worden sind.
Diese können sein:
Bade- und Duschverbot nach 22:00
Besuchsverbot
Kinderlärm-Verbot
Übernachtungsverbot von Besuchern
Um ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn aufrecht zu erhalten, sollten Mieter sich jedoch an die Nachtruhe, die zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr morgens herrscht, halten. Alles, was über Zimmerlautstärke hinausgeht, sollten Mieter unterlassen.
Weiterhin darf die Hausordnung auch noch nachträglich verändert werden, jedoch nicht willkürlich. Erst muss der Mieter den vorgeschlagenen Änderungen zustimmen. In diesem Fall ist diese leichter zu ändern bzw. kann vom Eigentümer/Vermieter eigenständig geändert werden.
Wichtig: Es ist nicht erlaubt, dass die Hausordnung nur bestimmte Parteien des Hauses adressiert. Was für eine Partei gilt, muss für alle gelten.
Welche Klauseln darf ein Mietvertrag NICHT enthalten?
Ein Mietvertrag kann unwirksame Klauseln enthalten. Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte sich der Mieter daher nicht nur alle Regelungen sorgfältig durchgelesen haben, sondern auch darüber informiert sein, welche Klauseln im Mietvertrag nicht rechtens sind. Grundsätzlich ist eine Klausel unwirksam, die das Persönlichkeitsrecht des Mieters einschränkt oder den Mieter unbillig benachteiligt.
Ungültige Klauseln zur Kaution
Die Mietsicherheit darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Daneben darf der Vermieter keine weiteren Sicherheitsleistungen, wie bspw. eine Bürgschaft, vom Mieter fordern.
Mieter, die die Kaution nicht in vollständiger Höhe erbringen können, haben das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Der Vermieter darf auch nach der Unterzeichnung des Mietvertrages nicht davon ausgehen, dass der Mieter sofort die volle Kaution zahlt.
Pflicht zu einer Privat-Haftpflichtversicherung
Der Abschluss oder Nachweis einer Privat-Haftpflichtversicherung darf vom Vermieter nicht verlangt werden, nachdem der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Wenn der Vermieter also eine Auskunft über abgeschlossene Versicherungen des Mieters verlangen sollte, so muss der Mieter dieser Forderung nicht nachkommen. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, sich einen anderen Mieter zu suchen, der bereits eine Haftpflichtversicherung besitzt.
Das Abschließen einer Haftpflichtversicherung kann aber grundsätzlich sinnvoll sein, da der Mieter im Falle eines Schadens die entsprechende Summe selbst vollständig zu zahlen hätte.
Betreten der Wohnung durch den Vermieter
Häufig finden sich im Mietvertrag Formulierungen, die dem Mieter nahelegen sollen, auch während einer längeren Abwesenheit Zutritt zur Wohnung zu gewährleisten. Mit anderen Worten sollte der Mieter die Schlüssel an eine für den Vermieter schnell erreichbare Person/erreichbaren Ort geben/ablegen und ihm dies mitteilen.
Zum einen ist diese Regelung unwirksam, weil meist nicht klar definiert wird, was unter einer „längeren Abwesenheit“ zu verstehen ist. Ebenso ist unklar, unter welchen Umständen der Vermieter den für ihn hinterlegten Schlüssel benutzen und die Wohnung betreten darf. Solche Klauseln sind aufgrund der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre nicht hinzunehmen.
Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam.
Es gibt dennoch sehr enge Ausnahmen, wonach der Vermieter die Wohnung betreten darf.. Hier spricht man von Gefahr im Verzug. Dies kann zum Beispiel ein Wasserschaden oder Feuer sein.
Darf der Vermieter die Wohnung betreten?
Als Vermieter hat man das Recht, die Wohnung zu betreten, sofern ein sachlicher Grund vorliegt. Ein solcher Grund liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung aufgrund eines Wohnungsmangels besichtigen möchte.
Grundsätzlich gilt aber auch für den Vermieter, einen Termin zu vereinbaren und sich dementsprechend vorher anzukündigen.
Ist der Vermieter ohne die Erlaubnis des Mieters in die Wohnung eingetreten, darf der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wichtig hierbei ist, dass der Mieter auch beweisen kann, dass der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters betreten hat.
Ungültige Klauseln zur Kündigungsfrist
Beim Thema Kündigungsfrist lohnt es sich als Mieter, die Klausel im Mietvertrag sorgfältig durchlesen. Denn auch hier können unwirksame Klauseln auftauchen.
Sollte die Kündigungsfrist nämlich mehr als drei Monate betragen, ist dies eine unwirksame Klausel des Vermieters. Eine kürzere Kündigungsfrist darf für den Mieter jedoch vereinbart werden. Für den Vermieter können längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden.
Die Höhe der Betriebskosten
Auch wenn die Betriebskosten gerne als „Auffangbecken“ für vielzählige Kosten genutzt werden, kann der Vermieter nicht alle Kosten auf den Mieter abwälzen. Deshalb sollte der Mieter darauf achten, was alles unter den Betriebskosten aufgeführt ist.
Typische Betriebskosten können sein:
Größere Reparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen
Kosten für Personal und Einrichtungen zur Verwaltung des Mietobjektes: Hier gibt es Ausnahmen, wie beispielsweise die Kosten für einen Hausmeister oder Gärtner.
Bank- sowie Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto für Briefe an den Mieter oder Telefonkosten
Einmalige Dachrinnenreinigung
Versicherungskosten
Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
Einmalige Schädlingsbekämpfung
Fassadenreinigung
Installation von Feuerlöschern
Erschließungsbeiträge (Kosten zur Erschließung von Straßen, Wegen und Plätzen)
Straßenbaubeiträge oder Straßenausbaubeiträge
Solche Kostenarten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Fazit
Ein rechtskräftiger Mietvertrag muss alle erforderlichen Mindestangaben enthalten, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.
Optionale Klauseln bieten zusätzlichen Gestaltungsspielraum und können helfen, das Mietverhältnis an die individuellen Bedürfnisse von Mieter und Vermieter anzupassen. Dabei ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile den gesetzlichen Regelungen entsprechen, um spätere Konflikte zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden.
Ein Streit im Mietrecht kann sehr belastend und kräftezehrend sein, vor allem, wenn der Konflikt länger andauert. Wichtig ist es daher umso mehr, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter über die gesetzlichen Rahmenbedingungen gut informiert sind und sich im Falle eines Falles juristischen Beistand suchen.
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