Wenn in einer Mietwohnung Mängel auftreten, kann eine Mietminderung in Betracht kommen, denn während und nach der Mietzeit muss die Wohnung in einem mangelfreien Zustand sein.
Doch was genau versteht man unter Mietminderung und unter welchen Bedingungen ist sie zulässig? In diesem Beitrag wird erklärt, wann Mieter ihre Miete rechtmäßig reduzieren dürfen.
Mietminderung: Wann darf ich die Miete kürzen?
Vermieter sind laut § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Dieser Zustand muss während der gesamten Mietdauer erhalten bleiben. Sollte dies nicht der Fall sein, haben Mieter das Recht, sich gegen diese Verletzung der Vermieterpflicht zu wehren und weniger Miete zu zahlen. Vor allem betrifft das Mängel an der Wohnung – also Schäden oder Beeinträchtigungen, die den normalen Gebrauch der Mietsache einschränken oder sogar vollständig verhindern.
Nach § 536 BGB können Mieter die Miete mindern, wenn ein solcher Mangel vorliegt. Ein Mangel bedeutet, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung (Ist-Zustand) nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) entspricht. Einfach gesagt: Wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie laut Mietvertrag sein sollte, handelt es sich um einen Mangel.
Allerdings sollte man bedenken, dass nicht jeder kleine, vorübergehende Schaden eine Mietminderung rechtfertigt.
Bevor Mieter die Miete kürzen dürfen, müssen sie den Vermieter über den Mangel informieren – das nennt man eine Mängelanzeige. Dies sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen, um den Zeitpunkt und auch den Umfang der angezeigten Mängel nachweisen zu können.
Mietminderungstabelle
Eine Mietminderung kann in verschiedenen Arten auftreten. Da das Thema sehr komplex ist, wurden sog. Mietminderungstabellen erstellt, welche bei der Einordnung der Ansprüche helfen sollen. Diese Tabellen sind inoffizielle Sammlungen von Gerichtsurteilen im Mietrecht. Das bedeutet nicht, dass die Urteile auf jeden anderen Fall anwendbar sind. Sie dienen nur der Orientierung, in welcher Höhe die Minderung der Bruttomiete möglich sind.
Häufige Mietmängel für eine Mietminderung
Für die Mietminderung gibt es eine Reihe von Gründen. Die wichtigsten Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen, lauten zum Beispiel:
Schimmel
Undichte Fenster und Türen
Defekte Heizungen
Fehlen von Warmwasser
Verstopfte Rohre oder Abflüsse (Wasserschaden)
Lärm (verschiedene Arten der Lärmbelästigung)
defekter Aufzug
Schädlingsbefall
Mietminderung wegen Schimmel
Schimmelbefall zählt zu den häufigsten Mängeln in Mietwohnungen und kann erhebliche Schäden verursachen sowie gesundheitliche Risiken für die Mieter darstellen.
Selbst wenn es sich um eine nicht gesundheitsschädliche Schimmelart handelt, ist der Vermieter verpflichtet, den Schimmel zu beseitigen – es sei denn, der Mieter hat den Befall selbst verschuldet, etwa durch falsches Lüften oder Heizen.
Wichtig zu wissen:
Der Mieter muss den Vermieter sofort über den Schimmelbefall informieren.
Wird der Mangel nicht behoben, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.
Der genaue Prozentsatz der Mietminderung hängt von der Schwere des Befalls und den Auswirkungen auf die Wohnung ab.
Mietminderung wegen undichter Fenster
Undichte Fenster sind ebenfalls ein häufiger Grund für eine Mietminderung, denn funktionsfähige Fenster fallen in die Kategorie der vertragsgerechten Gebrauchstauglichkeit.
Wenn die Fenster nicht fachgerecht verdichtet sind, kann das zu weitreichenden Problemen innerhalb der Wohnung führen. Falls zu viel Kaltluft in die Wohnung gelangt, kann dies zu erhöhten Heizkosten führen. Auch Wasser, welches nicht abgehalten wird, kann zu Schäden in der Wohnung und zu z.B.: Schimmel, führen. Selbst wenn nur ein Fenster betroffen sein soll, sollten Sie als Mieter diesen Schaden dem Vermieter melden, da ab einem Fenster schon die Voraussetzungen für Mietminderung erfüllt sein kann. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung und liegt oft zwischen 5 % und 10 %.
Mietminderung wegen defekter Heizung
Ein Heizungsausfall, besonders in den kalten Wintermonaten, stellt einen erheblichen Mangel in der Mietwohnung dar. In solchen Fällen hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, da die Funktionstüchtigkeit der Heizung als essenziell für die Wohnqualität gilt. Hier sind die zentralen Aspekte, die Mieter beachten sollten:
Erhebliche Beeinträchtigung
Eine funktionierende Heizung ist gerade im Winter unverzichtbar. Sinkt die Temperatur in der Wohnung dauerhaft unter 20°C, wird das als kritisch angesehen. Fällt die Heizung aus und es herrschen in den Räumen Temperaturen unter 18°C, gilt das als unzumutbar. Das beeinträchtigt nicht nur den Komfort, sondern kann gesundheitliche Folgen haben, was die Wichtigkeit einer schnellen Reparatur durch den Vermieter begründet.Höhe der Mietminderung
Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von der Schwere und Dauer des Heizungsausfalls ab:Vollständiger Heizungsausfall im Winter: Hier sind Mietminderungen zwischen 50 % und 75 % der Monatsmiete möglich, da die gesamte Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand genutzt werden kann.
Teilweiser Heizungsausfall: Sollte nur ein Raum betroffen sein, fällt die Minderung geringer aus. In solchen Fällen bewegen sich die Minderungssätze meist zwischen 5 % und bis zu 40 %, ne nach Anteil der betroffenen Räume an der Gesamtwohnfläche.
Temperaturen außerhalb der Wintermonate: Bei moderaten Außentemperaturen könnte die Mietminderung deutlich geringer ausfallen, da die Beeinträchtigung in solchen Situationen als weniger gravierend gilt.
Mängelanzeige und Fristen
Um eine Mietminderung geltend zu machen, ist es notwendig, den Vermieter unverzüglich über den Heizungsausfall zu informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einzuräumen. Die Mietminderung kann ab dem Zeitpunkt wirksam werden, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat.Zusätzliche Kosten
Müssen Mieter wegen der defekten Heizung auf alternative Heizquellen wie Heizlüfter oder mobile Heizgeräte zurückgreifen, können die dadurch entstehenden zusätzlichen Stromkosten vom Vermieter als Schadensersatz eingefordert werden. Auch hier ist es ratsam, die entstandenen Mehrkosten anhand der Zählerstände und dem vorherigen Regelverbrauch genau zu dokumentieren.
Mietminderung bei fehlendem Warmwasser
Der Ausfall von Warmwasser in einer Mietwohnung gilt ebenfalls als erheblicher Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigen kann. Dabei haben Mieter Anspruch auf eine funktionierende Warmwasserversorgung, da sie als Teil der Grundversorgung angesehen wird. Wenn das Warmwasser über längere Zeit fehlt oder regelmäßig ausfällt, können Mieter die Miete mindern.
Mangelanzeige: Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über den Ausfall informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen.
Schwere des Mangels: Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark der Mangel den Wohnwert beeinflusst. Das Fehlen von Warmwasser wird oft als erheblicher Mangel betrachtet, da es die tägliche Lebensqualität beeinträchtigt.
Minderungsquote: In der Rechtsprechung liegen die Minderungsquoten für den Warmwasserausfall in der Regel zwischen 10 % und 20 % der Monatsmiete, abhängig von der Dauer und dem Ausmaß des Mangels.
Beispiele:
Bei vollständigem Ausfall der Warmwasserversorgung über mehrere Wochen wurde bereits eine Mietminderung von 15 % bis 20 % zugesprochen.
Wenn nur in einzelnen Räumen, z. B. im Badezimmer, das Warmwasser fehlt, kann die Minderungsquote niedriger ausfallen.
Mietminderung bei verstopften Rohren und Abflüssen
Sollte der Abfluss in der Toilette, in der Küchenspüle, Badewanne, Dusche oder im Waschbecken durch einen verstopften Abfluss oder ein verkalktes Rohr nicht mehr funktionstüchtig sein und das Wasser nicht oder erst nach sehr langer Zeit abfließen, kann dies eine unzumutbare und erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs darstellen.
Besonders unangenehm ist es, wenn der verstopfte bzw. nicht abfließende Abfluss einen Austritt von Abwasser aus der Badewanne oder Toilette verursacht. Da es zu Geruchsbelästigungen und hygienischen Beeinträchtigungen kommen kann, sollte der Vermieter zur eine sofortige Behebung des Mangels aufgefordert werden.
Mietminderung bei Lärmbelästigung
Lärm kann zur Mietminderung führen, wenn er die Nutzung der Mietwohnung erheblich beeinträchtigt und als unzumutbar eingestuft wird. Hier sind die wichtigsten Punkte:
Höhe der Beeinträchtigung: Lärm muss eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnkomforts darstellen. Normale Alltagsgeräusche (z.B. Kinderlärm) sind oft zumutbar, aber ständiger oder besonders lauter Lärm kann als unzumutbar gelten.
Art des Lärms:
Baulärm (z.B. durch Renovierungen)
Partylärm oder laute Nachbarn
Verkehrslärm oder Lärm von gewerblichen Einrichtungen
Lärm durch defekte Heizungsanlagen oder Rohre
Dauer und Häufigkeit: Kurzfristiger Lärm führt meist nicht zu einer Mietminderung. Dauerhafter Lärm über einen längeren Zeitraum hingegen kann den Mieter zur Minderung berechtigen.
Mangelanzeige: Der Mieter muss den Lärm dem Vermieter melden und ihm Gelegenheit zur Abhilfe geben. Erst danach ist eine Mietminderung möglich.
Höhe der Mietminderung: Diese richtet sich nach der Schwere der Lärmbelästigung. Gerichte sprechen häufig Minderungen von 5-20% zu, bei extremem Lärm auch mehr.
Sollte eine Discotheke, Kneipe oder eine andere besonders lärmanfällige Einrichtung im Haus vorhanden sein und der Mieter wusste vor Abschluss des Mietvertrages davon, kann er keine Mietminderung verlangen.
Mietminderung bei defektem Aufzug
Ein defekter Aufzug kann die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen, besonders in höheren Stockwerken oder eingeschränkter Mobilität.
Kurzfristige Ausfälle sind meist ohne Minderung hinzunehmen. Bei längerem oder wiederholtem Ausfall kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Die Minderungshöhe variiert je nach Schwere der Beeinträchtigung, typischerweise zwischen 5-10%.
Wichtig: Der Vermieter muss auch hier rechtzeitig über den Defekt informiert werden und die Chance zur Reparatur haben, bevor eine Mietminderung erfolgt.
Mietminderung wegen Schädlingsbefalls
Auch durch einen Schädlingsbefall ist eine Mietminderung denkbar. Allerdings muss der Schädlingsbefall (Maden, Würmer, Ameisen, Mäuse o.ä.) erheblich sein.
Erst wenn dies der Fall ist, haben Mieter die Möglichkeit, die Miete nach erfolgter Mangelanzeige beim Vermieter entsprechend zu mindern.
Auch beim Schädlingsbefall ist es ähnlich, wie beim Schimmel: Wenn die Ursache für den Befall beim Mieter liegt, kann die Miete nicht gemindert werden. Denn der Mieter ist laut Mietvertrag dafür verantwortlich, die ihm vermieteten Räumlichkeiten (Wohnung, Keller, Hausflur, etc.) sauber zu halten und regelmäßig zu reinigen.
Aber selbst wenn der Mieter seiner Pflicht nachkommt und alles sauber hält, kann trotzdem vereinzelt Ungeziefer auftreten. Auch hier ist der Mieter erstmal selber verantwortlich für die Beseitigung. Sollten die Tiere durch Löcher in der Wand oder im Boden in die Wohnung kommen, ist das ein Mangel der dem Vermieter sofort zu melden ist, welcher dieser dann zu beseitigen hat.
Fazit
Die Mietminderung ist ein zentrales Recht des Mieters, um auf Mängel in der Wohnung zu reagieren, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen.
Die Mietminderung stellt sicher, dass Mieter nicht die volle Miete zahlen muss, wenn die Wohnqualität durch Mängel erheblich gemindert ist.
Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter meldet und diesem die Möglichkeit gibt, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben.
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und der Dauer seiner Behebung.
Generell gilt: Je gravierender der Mangel, desto höher die Mietminderung. Eine pauschale Regelung zur Höhe der Mietminderung gibt es nicht, sie wird oft im Einzelfall vor Gericht entschieden.
Wir von VINQO führen rund 1.000 Mietrechtsfälle pro Jahr. Wir vertreten Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen und wissen damit aus beiden Perspektiven, wie Ihr Mietrechtsproblem schnell und effizient gelöst werden kann. Dabei legen wir Wert auf schnelle und pragmatische Lösungen, um Ihre Interessen optimal durchsetzen zu können.
