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Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen: Was Vermieter und Mieter beachten müssen

Henning Krüger — Mon, 28 Oct 2024 17:07:42 +0000

Modernisierung einer Wohnung

Modernisierungsmaßnahmen haben das Ziel, den Zustand einer Wohnung zu verbessern und für mehr Wohnkomfort zu sorgen. Doch nicht jeder Mieter sieht darin einen eigenen Vorteil. Meist folgt auf eine Modernisierung eine Mieterhöhung.

Welche Chancen Sie als Mieter haben, um gegen eine Modernisierung und damit verbundene Mieterhöhungen vorzugehen, wird in diesem Fachbeitrag aufgezeigt. Gleichzeitig erfolgt eine Aufstellung typischer Modernisierungsmaßnehmen sowie eine Abgrenzung zu anderen Maßnahmen. Zudem werden hier auch Ausnahmen aufgeführt und erklärt, weshalb die Miete nach einer Modernisierung nicht in die Höhe schießen kann.

Modernisierungen im Mietrecht

Als Mieter sollten Sie sich zunächst darüber im Klaren sein, ob der Vermieter eine Modernisierung vorsieht oder es sich schlichtweg um eine Reparatur oder Instandhaltung handelt. Diesbezüglich gibt es einen Unterschied im Mietrecht, der im folgenden näher erläutert wird.

Eine Reparatur wird so definiert, dass sie lediglich den Zustand der Wohnung erhält, wohingegen Modernisierungen für eine Verbesserung der Wohnung sorgen. Ersteres muss vom Vermieter übernommen werden, während Modernisierungen durchaus auf den Mieter bzw. auf die Miete umgelegt werden können. Bei gewissen Reparaturen ist die Abgrenzung jedoch leider nicht ganz so trennscharf. Soll beispielsweise eine neue Heizungsanlage eingebaut werden, um bei Kosten für Energie einzusparen, ist diese Form der Neuerung sowohl eine Instandhaltung als auch eine energetische Modernisierung.

Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen (§555b im BGB) zählen:

Die Wärmedämmung der Mauern und des Dachs, wozu auch der Einbau von wärmegedämmten Fenstern zählt
Der Einbau einer Heizungsanlage entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes
Die Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger, zum Beispiel von Öl auf Holzpellets, um langfristig Energie einzusparen
Die Installation einer Solaranlage
Der Einbau von Wasserzählern oder einer Anlage zur Regenwassernutzung
Der Einbau eines Aufzugs, einer Fußbodenheizung oder der Umbau von Toilette und Bad
Der Anschluss an ein Glasfasernetz

Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§555a BGB):

Die Reparatur der Heizung oder auch der Heizungstausch nach Havarie
Der Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne

Vermieter plant eine Modernisierung der Wohnung

Unabhängig davon, welche Modernisierungsmaßnahme der Vermieter an der Mietsache plant, ist er dazu verpflichtet, diese drei Monate im Voraus schriftlich beim Mieter anzukündigen. Sollte dies nicht geschehen und der Mieter eiskalt überrascht werden, kann dieser der Maßnahme widersprechen, beziehungsweise muss er diese nicht dulden, da eine Duldungspflicht im Falle einer zu späten oder versäumten Ankündigung nicht besteht. In der Folge muss der Vermieter dem Mieter eine erneute Ankündigung zukommen lassen, die, diesmal rechtzeitig, die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme ankündigt.

Als Vermieter sollten Sie in Ihrer Ankündigung zu einer Modernisierungsmaßnahme mitteilen, in welchem Umfang diese stattfinden soll sowie die Art der Modernisierung angeben. Gleichzeitig ist es essenziell, dem Mieter einen Zeitraum zu nennen: Wann soll mit der Modernisierung an der Mietsache begonnen werden und wie lange soll diese andauern? Sie als Vermieter haben das Recht, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Dies sollten Sie ebenfalls dem Mieter mitteilen und auch angeben, um wie viel die Miete sowie die Betriebskosten zukünftig erhöht werden.

Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?

Auch wenn Sie als Mieter der Ansicht sind, dass es jener vom Vermieter geplanten Modernisierung nicht bedarf, so müssen Sie diese trotzdem dulden (sofern eine rechtzeitige Ankündigung seitens des Vermieters erfolgt ist).

Härteeinwand

Vermieter müssen laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Einen Härteeinwand muss der Mieter wiederum spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. In der Regel folgt nach der Modernisierung eine Aufwertung der Mietsache, wodurch Sie als Mieter ebenso profitieren können.

Sie können sich als Mieter nur gegen eine Modernisierung wehren, wenn diese für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Eine besondere Härte liegt dann vor, wenn der Vermieter beispielsweise eine Modernisierung ankündigt, die kurz vor Ihrem Umzug liegt oder wenn der Schmutz oder Lärm im Zuge der Modernisierung Sie stark beeinträchtigen würden. Eine solche Beeinträchtigung liegt dann vor, wenn Sie als Mieter mit einer Krankheit zu kämpfen haben, höheren Alters oder schwanger sind. In solchen Fällen sollten Sie den Vermieter unverzüglich bzw. vor Beginn der geplanten Modernisierung über diese Umstände informieren, sodass dieser jene Maßnahme rechtzeitig abwenden kann.

Sonderkündigungsrecht

Eine weitere Möglichkeit für Sie als Mieter wäre es, die Wohnung zu kündigen. Dabei würden Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach §555e im BGB Gebrauch machen. Diese Klausel sieht in Absatz 1 vor, dass Sie als Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist zu beachten?

Wie bereits erwähnt, berechtigt eine Modernisierung, da sie den Zustand der Wohnung verbessert, den Vermieter dazu, die Miete entsprechend anzuheben. Dabei darf der Vermieter die angefallenen Modernisierungskosten auf die Kaltmiete umlegen. Einige Aspekte müssen allerdings auch hier vom Vermieter beachtet werden:

Umlage der Modernisierungskosten

Es dürfen lediglich 8% der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zu solchen umlagefähigen Kosten zählen der Lohn für die Handwerker, die Baunebenkosten sowie Architekten- und Ingenieurhonorare. Entsprechend sollten Sie als Vermieter alle tatsächlichen Kosten festhalten sowie Belege für jegliche Kosten im Rahmen der Modernisierung aufbewahren, um die Mieterhöhung vor dem Mieter innerhalb einer Erhöhungserklärung rechtfertigen zu können.

Staatliche Förderungen

Sollte der Vermieter bei seinen Modernisierungsmaßnahmen auf Drittmittel zurückgegriffen haben, hat er dies dem Mieter mitzuteilen. Entsprechend muss die Mieterhöhung angeglichen werden. In diesem Fall zählen zu den Drittmitteln zinsverbilligte oder sogar zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Darlehen aus Mietvorauszahlungen des Mieters oder auch Leistungen eines Dritten für den Mieter.

Kappungsgrenzen

Seit dem 01. Januar 2019 traten sogenannte Kappungsgrenzen innerhalb des Mietrechts in Kraft- diese sehen vor, dass selbst nach sehr kostspieligen Modernisierungen die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden darf. Innerhalb der nächsten sechs Jahre (nach Vollendung der Modernisierungsmaßnahmen) darf der Quadratmeterpreis nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sofern die ursprüngliche Miete nicht mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug. Andernfalls wären maximal zwei Euro pro Quadratmeter als Erhöhungsbetrag zulässig. Ausnahmen bildet eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet hat.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse

Mieterhöhungen, die aufgrund einer Renovierung an der Mietsache erfolgt sind, sind unabhängig von Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu betrachten. Auch die Mietpreisbremse muss differenziert davon begutachtet werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Vermieter die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und danach eine zweite Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen durchsetzen darf. Dabei darf die zweite Erhöhung die Vergleichsmiete übersteigen. Sollte die Reihenfolge jedoch vertauscht sein, sodass die Miete zunächst aufgrund einer Renovierung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, darf keine weitere Erhöhung erfolgen.

Ausnahmen

Von einer Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sind Wohnungen, die mit einem Indexmietvertrag oder einem Staffelmietvertrag vermietet wurden. In diesen beiden Fällen wird die Miete sowieso in regelmäßigen Abständen erhöht.

Fazit

Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen können einerseits zu einer Verbesserung des Wohnkomforts sowie zur Einsparung von Energie und den damit verbundenen Kosten führen. Andererseits stellen sie für viele Mieter eine Belastung dar, da in der Regel eine Mieterhöhung folgt. Mieter müssen Modernisierungen in den meisten Fällen dulden, haben jedoch gewisse Rechte, wie das Einlegen eines Härteeinwands oder die Nutzung des Sonderkündigungsrechts. Gleichzeitig sind Vermieter dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen und dürfen die Miete nur unter bestimmten Bedingungen und in begrenztem Umfang erhöhen. Mieter sollten ihre Rechte kennen, um gegebenenfalls angemessen auf geplante Maßnahmen reagieren zu können.

Wir von VINQO führen rund 1.000 Mietrechtsfälle pro Jahr. Wir vertreten Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen und wissen damit aus beiden Perspektiven, wie Ihr Mietrechtsproblem schnell und effizient gelöst werden kann. Dabei legen wir Wert auf schnelle und pragmatische Lösungen, um Ihre Interessen optimal durchsetzen zu können.

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[VIDEO] Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten: So wehren sich Mieter

admin — Fri, 25 Oct 2024 08:45:00 +0000

Eigenbedarf im Mietrecht

Das Thema Eigenbedarf spielt im deutschen Mietrecht eine zentrale Rolle und ist mit der häufigste Grund für Mietkündigungen seitens des Vermieters. Es ist ein sensibles und emotional aufgeladenes Thema, das oft zu Missverständnissen und Konflikten zwischen Mieter und Vermieter führt.

Wann darf der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen? Wann ist dieser Kündigungsgrund berechtigt und wann nicht? Und gibt es Möglichkeiten sich gegen Missbrauch zu schützen?

In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtlichen Rechte sowie Pflichten beider Parteien, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird.

Was bedeutet Eigenbedarf im Mietrecht?

Eigenbedarf ist einer der wenigen rechtlich zulässigen Gründe, die es einem Vermieter ermöglichen, das Mietverhältnis zu kündigen.

Grundsätzlich gilt in Deutschland ein sehr starker Mieterschutz: Mieter können nicht ohne Weiteres gekündigt werden. Allerdings erlaubt das Gesetz dem Vermieter, eine Wohnung zu kündigen, wenn er oder nahe Angehörige die Wohnung für sich selbst benötigen.

§ 573 BGB regelt dies folgendermaßen:

„Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.“

Das bedeutet, dass Eigenbedarf vorliegen kann, wenn der Vermieter die Wohnung entweder selbst nutzen will oder sie für bestimmte Personen aus seinem näheren Umfeld benötigt. Zu diesen Angehörigen zählen zum Beispiel:

Kinder
Eltern
Enkelkinder
Geschwister
Lebenspartner
Pflegekräfte oder Haushaltsangehörige

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung

Konkreter Nutzungswunsch

Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung ist der konkrete Nutzungswunsch des Vermieters.

Dies bedeutet, dass der Vermieter klar und nachvollziehbar darlegen muss, warum er oder eine ihm nahestehende Person die Wohnung benötigt. Allgemeine Aussagen wie „Ich brauche die Wohnung für Familienangehörige“ sind nicht ausreichend. Der Vermieter muss detailliert erklären:

– Für wen der Eigenbedarf geltend gemacht wird: Hier muss der Vermieter angeben, ob er selbst, ein Familienmitglied oder eine haushaltsnahe Person das Mietobjekt beziehen soll. Gängige Beispiele sind Kinder, Eltern oder Lebenspartner des Vermieters. Es reicht aber nicht, nur die Person zu benennen, also voller Name zur Überprüfung durch den Mieter, sondern es muss auch die Beziehung und Nähe zum Vermieter dargelegt werden.

– Warum die Wohnung benötigt wird: Der Vermieter muss den Grund für den Eigenbedarf erläutern. Dieser muss plausibel und nachvollziehbar sein. Beispiele:

Ein Familienmitglied zieht wegen eines neuen Jobs oder Studiums in die Stadt.
Ältere Familienmitglieder ziehen in die Nähe des Vermieters, um Pflege oder Unterstützung zu erhalten.
Der Vermieter möchte selbst in die Wohnung ziehen, weil seine aktuelle Wohnung zu klein oder zu weit vom Arbeitsplatz entfernt ist.

– Zeitpunkt des Einzugs: Der Vermieter muss auch darlegen, dass der Bedarf konkret und aktuell ist, also dass die Wohnung in naher Zukunft benötigt wird. Ein nur vager Wunsch („vielleicht in einigen Jahren“) reicht nicht aus. Der BGH hat entschieden, dass diese Kündigungen „auf Vorrat“ nicht zulässig sind.

Beispiel: Ein Vermieter kündigt einer Familie und erklärt, dass seine Tochter, die bisher in einer anderen Stadt studiert hat, einen Job in der Nähe angenommen hat und jetzt in die Wohnung ziehen will. Der Vermieter sollte detailliert angeben, warum seine Tochter die Wohnung genau jetzt braucht (z.B., weil sie bald umziehen wird und ihre jetzige Wohnung kündigt) und warum keine andere Wohnung zur Verfügung steht, die geeignet wäre.

Einhaltung der Kündigungsfristen

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur wirksam, wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):

Mietdauer bis zu 5 Jahren: Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate.
Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren: Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
Mietdauer länger als 8 Jahre: Die Kündigungsfrist beträgt 9 Monate.

Die Kündigungsfrist beginnt, sobald der Mieter das Kündigungsschreiben erhalten hat.

Kein Missbrauch des Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs darf nicht missbraucht werden, um den Mieter aus unrechtmäßigen oder wirtschaftlichen Motiven zu verdrängen. Missbrauch liegt vor, wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht oder als Vorwand genutzt wird, um beispielsweise:

Die Wohnung zu modernisieren und teurer weiterzuvermieten.
Den Mieter loszuwerden, weil er als unliebsam empfunden wird.
Eine kurzfristige oder spekulative Umnutzung der Wohnung (z.B. für den Verkauf oder die Umwandlung in eine Ferienwohnung) zu ermöglichen.

Das Gesetz schützt den Mieter vor vorgetäuschtem Eigenbedarf. Sollte der Mieter später erfahren, dass die Wohnung nicht wie angekündigt genutzt wird, kann er den Vermieter auf Schadensersatz verklagen oder darauf bestehen, in die alte Wohnung zurückzukehren. Dies umfasst in der Regel:

Umzugskosten,
die Differenz zur Miete der neuen Wohnung,
eventuell sogar Rückkehr in die alte Wohnung.

Beispiel: Ein Vermieter kündigt einen Mieter wegen Eigenbedarfs für seinen Sohn, der angeblich in die Wohnung einziehen soll. Einige Monate nach der Kündigung stellt sich heraus, dass der Sohn nicht eingezogen ist und die Wohnung stattdessen leer steht. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz, da der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Härtefallregelungen

Auch wenn alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sind, hat der Mieter das Recht, sich auf einen Härtefall zu berufen (§ 574 BGB). Ein Härtefall liegt vor, wenn der Auszug für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellen würde, die schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der Wohnung. Mögliche Härtefälle sind:

Hohes Alter: Ein Mieter, der schon sehr alt ist und seit vielen Jahren in der Wohnung lebt, könnte argumentieren, dass ein Umzug seine Gesundheit oder sein Wohlbefinden ernsthaft gefährden würde.
Schwere Krankheit: Ein kranker Mieter könnte sich auf die Härtefallregelung berufen, wenn der Umzug zu einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands führen würde.
Schwangerschaft oder Kinder: Auch besondere familiäre Umstände wie eine Schwangerschaft oder schulpflichtige Kinder können als Härtefall geltend gemacht werden.
Lange Wohnzeit: Mieter, die seit vielen Jahren in der Wohnung leben, haben oft eine tiefere Bindung zu ihrem Wohnort. Ein Umzug könnte mit erheblichen emotionalen und sozialen Belastungen verbunden sein.
Keine angemessene Ersatzwohnung: Wenn der Mieter keine zumutbare Ersatzwohnung findet, könnte dies ebenfalls einen Härtefall darstellen. Dieser Fall ist nochmal explizit in § 574 BGB (2) erwähnt.

Wenn der Mieter erfolgreich einen Härtefall geltend macht, kann das Gericht entscheiden, dass das Mietverhältnis trotz des Eigenbedarfs weiter bestehen bleibt oder dass die Kündigung zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird.

Alternativangebot

Sollte der Vermieter eine andere, gleichwertige Wohnung zur Verfügung haben, ist er verpflichtet, dem Mieter diese als Alternative anzubieten, bevor er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Das Gericht sieht dies als „milderes Mittel“ an, um dem Mieter den Auszug zu erleichtern. Allerdings muss die Ersatzwohnung ähnlich groß und in vergleichbarem Zustand sein.

Beispiel: Ein Vermieter besitzt zwei Wohnungen in demselben Gebäude. Er meldet Eigenbedarf für die Wohnung des Mieters an, obwohl die zweite Wohnung leer steht und vergleichbar ist. In diesem Fall könnte der Vermieter verpflichtet sein, dem Mieter die leerstehende Wohnung anzubieten, bevor er den Eigenbedarf geltend macht.

Rechte und Pflichten des Mieters bei Eigenbedarf

Mieter sind in Deutschland gut geschützt und können nicht ohne Weiteres vor die Tür gesetzt werden. Selbst bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung haben sie einige Möglichkeiten, um ihre Rechte wahrzunehmen:

Widerspruchsrecht

Das Widerspruchsrecht ist eines der zentralen Instrumente, das Mietern in Deutschland zur Verfügung steht, um sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zur Wehr zu setzen. Es ist in § 574 BGB verankert und ermöglicht es Mietern, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie eine besondere Härte darstellen würde.

Prozess des Widerspruchs

Der Mieter muss seinen Widerspruch schriftlich und innerhalb der Frist von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung erheben. Es empfiehlt sich, den Widerspruch per Einschreiben zu senden, um einen Nachweis über den Versand und den Erhalt zu haben.

Wenn der Vermieter auf den Widerspruch nicht eingeht oder die Kündigung dennoch durchsetzen möchte, kann der Mieter Klage beim zuständigen Gericht einreichen, um die Unwirkamkeit der Kündigung überprüfen zu lassen.

Wichtige Fristen für den Widerspruch

Der Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung muss innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung erfolgen. Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter in der Kündigung über diese Widerspruchsfrist zu belehren. Fehlt diese Belehrung oder ist sie unzureichend, kann sich die Frist für den Mieter verlängern.

Abwehr vorgetäuschten Eigenbedarfs

Wenn sich herausstellt, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, stehen dem Mieter verschiedene rechtliche Mittel zur Verfügung.

Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter keinen echten Bedarf hat, sondern die Kündigung aus anderen Gründen aussprechen wollte (z.B. um die Miete zu erhöhen oder um unliebsame Mieter loszuwerden).

Rechtliche Schritte bei vorgetäuschtem Eigenbedarf:

Schadensersatzansprüche: Der Mieter kann Schadensersatz für Umzugskosten, zusätzliche Mietkosten für eine neue Wohnung und andere damit verbundene finanzielle Belastungen geltend machen. Dies umfasst:
- Umzugskosten: Kosten, die durch den Umzug entstehen, wie Transport, Möbelpacker oder neue Möbel.
- Differenz der Mietpreise: Wenn die neue Wohnung teurer ist als die alte, kann der Mieter die Differenz für die Dauer des Mietverhältnisses oder bis zu einem bestimmten Zeitpunkt einklagen.
Rückkehr in die alte Wohnung: In bestimmten Fällen kann der Mieter auch Anspruch auf Rückkehr in die alte Wohnung geltend machen, insbesondere wenn nachgewiesen wird, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Dies kann insbesondere dann durchsetzbar sein, wenn der Mieter nachweisen kann, dass der Eigenbedarf nicht realisiert wurde (z.B. die Wohnung steht leer oder wurde nicht bezogen).

Beweislast:

Der Mieter trägt die Beweislast, um nachzuweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Dies kann durch verschiedene Beweismittel geschehen, wie Zeugenaussagen, Schriftverkehr mit dem Vermieter oder andere Dokumente, die die wahren Absichten des Vermieters belegen.

Gerechtfertigter Eigenbedarf:

Ein Vermieter kündigt, um die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung zu stellen, die aus einer anderen Stadt in die Nähe ihres Arbeitsplatzes ziehen muss.

In diesem Fall liegt ein klassischer Fall von gerechtfertigtem Eigenbedarf vor. Der Vermieter kann nachvollziehbar erklären, warum seine Tochter die Wohnung benötigt: Sie zieht in die Stadt, um näher an ihrem Arbeitsplatz zu sein. Dieser Grund erfüllt die Anforderungen an einen berechtigten Eigenbedarf, da es sich um ein enges Familienmitglied handelt (Tochter) und der Bedarf konkret und plausibel ist.

Der Vermieter muss außerdem nachweisen, dass die Tochter tatsächlich beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen. Hierbei muss auch erklärt werden, warum gerade diese Wohnung geeignet ist, zum Beispiel, weil sie sich in der Nähe des Arbeitsplatzes befindet oder aus anderen praktischen Gründen besser geeignet ist.

Die Eltern des Vermieters wollen sich altersbedingt verkleinern und benötigen daher die vermietete Wohnung, um in die Nähe des Vermieters zu ziehen.

Auch dies ist ein legitimer Eigenbedarfsgrund. Die Eltern des Vermieters möchten aufgrund ihres Alters in eine kleinere Wohnung ziehen, die für ihre Bedürfnisse besser geeignet ist. Oft geht es in solchen Fällen auch darum, dass ältere Familienangehörige näher bei ihren Kindern wohnen möchten, um Unterstützung im Alltag zu bekommen. Der Vermieter kann so den nachvollziehbaren Wunsch seiner Eltern erfüllen, sich altersgerecht zu verkleinern und näher bei ihm zu sein, um sie besser versorgen zu können. Dieser Grund ist im Sinne des Gesetzes legitim, weil er die familiären Beziehungen betrifft und die gesundheitliche oder altersbedingte Notwendigkeit klar begründet ist.

Ein Vermieter möchte selbst in die Wohnung einziehen, da seine aktuelle Wohnsituation aus beruflichen oder familiären Gründen nicht mehr passt.

Angenommen, der Vermieter wohnt derzeit in einer kleineren Wohnung oder einem Haus, das aufgrund von Familienzuwachs (z.B. durch die Geburt eines Kindes) zu klein geworden ist. Der Umzug in die vermietete Wohnung würde eine wesentliche Verbesserung der Lebensumstände darstellen. Auch wenn der Vermieter aus beruflichen Gründen in die vermietete Wohnung ziehen will, etwa weil sie näher am Arbeitsplatz liegt, ist dies ein legitimer Grund für Eigenbedarf. Wichtig ist, dass der Bedarf konkret und nachvollziehbar ist und nicht nur vorgeschoben wird.

Ungerechtfertigter Eigenbedarf

Der Vermieter kündigt, um die Wohnung zu modernisieren und dann teurer weiterzuvermieten.

In diesem Fall liegt kein echter Eigenbedarf vor, da die Kündigung nicht zum Zwecke der Eigennutzung durch den Vermieter oder seine Familienangehörigen erfolgt. Vielmehr ist hier das Ziel, durch Modernisierungen die Miete nach der Neuvermietung zu erhöhen. Dieser wirtschaftliche Vorteil rechtfertigt jedoch keinen Eigenbedarf. Eine solche Kündigung ist unrechtmäßig, da das Gesetz nur dann Eigenbedarf anerkennt, wenn der Vermieter oder eine ihm nahestehende Person die Wohnung tatsächlich selbst bewohnen will. Modernisierungsarbeiten oder andere Pläne zur Erzielung von Gewinnsteigerungen können keine Grundlage für eine Kündigung aus Eigenbedarf darstellen.

Der Vermieter gibt an, dass sein Neffe die Wohnung beziehen möchte, doch dieser hat keine wirkliche Absicht, einzuziehen.

Wenn der Vermieter Eigenbedarf für eine Person geltend macht, die nachweislich keine ernsthafte Absicht hat, die Wohnung zu beziehen, handelt es sich um einen „vorgeschobenen Eigenbedarf“. In diesem Fall wird die Kündigung nur als Vorwand genutzt, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen, möglicherweise um die Wohnung anschließend gewinnbringend zu verkaufen oder teurer zu vermieten. In solchen Fällen kann der Mieter rechtlich dagegen vorgehen und Schadensersatz fordern, wenn der Schwindel nachgewiesen wird. Typischerweise kommt es dann zu rechtlichen Auseinandersetzungen, bei denen die Absichten des Vermieters genau untersucht werden.

Der Vermieter kündigt, um die Wohnung vorübergehend leer stehen zu lassen, weil er sie vielleicht irgendwann selbst nutzen möchte.

Hier handelt es sich ebenfalls um unrechtmäßigen Eigenbedarf. Eine Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter oder ein Familienmitglied die Wohnung tatsächlich zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst bewohnen will. Eine unsichere oder spekulative Absicht („Ich könnte irgendwann die Wohnung nutzen wollen“) reicht nicht aus. Eigenbedarf muss konkret, gegenwärtig und in naher Zukunft bestehen. Ein bloßes „Vorratshalten“ der Wohnung, um sich Optionen offen zu halten, ist gesetzlich nicht zulässig.

Diese Beispiele verdeutlichen, wie streng die rechtlichen Anforderungen an den Eigenbedarf sind. Ein Vermieter muss den Eigenbedarf glaubhaft und nachvollziehbar darlegen, damit die Kündigung wirksam ist. Mieter sollten in jedem Fall prüfen, ob der Eigenbedarf tatsächlich berechtigt ist, und haben die Möglichkeit, gegen unrechtmäßige Kündigungen vorzugehen.

Eigenbedarf bei befristeten Mietverträgen

Auch bei befristeten Mietverträgen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden, jedoch nur dann, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsabschluss bekannt war und dies auch im Mietvertrag festgehalten wurde. Wird der Eigenbedarf erst nachträglich erkannt, kann er nicht als Kündigungsgrund verwendet werden.

Sonderfälle und Ausschluss des Eigenbedarfs

Es gibt einige Sonderfälle, in denen eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen oder erschwert ist:

Mietvertrag mit Kündigungsausschluss: Es kann vertraglich vereinbart werden, dass für einen bestimmten Zeitraum eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Solche Vereinbarungen sind insbesondere bei Neubauwohnungen oder nach Modernisierungen üblich.
Sozialwohnungen: In bestimmten sozialen Wohnungsbauten oder Wohnungen von öffentlichen Trägern kann Eigenbedarf grundsätzlich nicht geltend gemacht werden.
Eigenbedarf in Eigentumswohnungen: Wenn der Vermieter eine Wohnung im Rahmen einer Umwandlung in Eigentumswohnungen verkauft hat, darf der neue Eigentümer erst nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden. In einigen Städten oder bei speziellen Förderungen kann diese Frist sogar auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.

Fazit

Eigenbedarf ist ein legitimer Kündigungsgrund im Mietrecht, birgt jedoch viele Fallstricke für beide Parteien. Vermieter sollten sicherstellen, dass sie den Eigenbedarf glaubhaft und konkret nachweisen können, um rechtlichen Auseinandersetzungen aus dem Weg zu gehen. Mieter hingegen haben die Möglichkeit, gegen eine unberechtigte Kündigung vorzugehen oder zumindest Härtefallregelungen geltend zu machen. Eigenbedarfskündigungen sind oft der letzte Ausweg, wenn der Vermieter eine Wohnung benötigt. Dennoch sollten beide Seiten respektvoll und mit gegenseitigem Verständnis vorgehen, um unnötige Konflikte zu vermeiden.

In jedem Fall ist es ratsam, bei Konflikten frühzeitig juristische Beratung in Anspruch zu nehmen, um die bestmögliche Lösung zu finden.

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Mietrückstände: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

admin — Thu, 17 Oct 2024 22:13:38 +0000

Mietrückstände sind ein sensibles und oft konfliktreiches Thema im Mietrecht, das sowohl Vermieter als auch Mieter vor große Herausforderungen stellen kann. Für Vermieter bedeuten ausbleibende Mietzahlungen häufig nicht nur finanzielle Einbußen, sondern auch Unsicherheiten in Bezug auf ihre laufenden Verpflichtungen, wie z. B. Hypothekenzahlungen oder die Instandhaltung der Immobilie.

Auf der anderen Seite geraten Mieter, die ihre Miete nicht fristgerecht zahlen können, oft in eine schwierige Lage und fühlen sich von der finanziellen Last erdrückt. Es ist daher für beide Seiten von großer Bedeutung, die rechtlichen Aspekte und möglichen Lösungswege bei Mietrückständen zu kennen.

Ein Mietvertrag ist in diesem Zusammenhang von zentraler Bedeutung, da er die Verpflichtungen beider Parteien, einschließlich der fristgerechten Mietzahlung, festlegt.

In diesem Beitrag beleuchten wir die häufigsten Ursachen für Mietrückstände, die rechtlichen Maßnahmen, die Vermieter ergreifen können, sowie die Optionen, die Mietern zur Verfügung stehen, um diese Situation zu bewältigen. Ziel ist es, beiden Parteien praxisnahe Tipps zu geben, wie sie mit dieser schwierigen Situation umgehen können.

Was sind Mietrückstände?

Ein Mietrückstand entsteht, wenn ein Mieter seine Miete nicht fristgerecht oder gar nicht leistet. Dies kann aus verschiedenen Gründen geschehen, wie z.B. finanzielle Schwierigkeiten, Arbeitslosigkeit oder anderen persönlichen Umstände.

Ursachen für Mietrückstände

Die Gründe für Mietrückstände sind vielseitig und reichen von kurzfristigen bis hin zu dauerhaften finanziellen Problemen. Die häufigsten Ursachen sind:

Vorübergehende finanzielle Engpässe: Oftmals führen kurzfristige finanzielle Probleme wie der Verlust des Arbeitsplatzes, unerwartete Ausgaben oder gesundheitliche Probleme dazu, dass Mieter ihre Miete nicht rechtzeitig zahlen können. Diese Situationen sind meist temporär, jedoch können sie schnell zu ernsthaften Zahlungsschwierigkeiten führen, wenn keine Lösung gefunden wird.
Organisatorische Versäumnisse: In einigen Fällen vergessen Mieter schlichtweg, die Miete zu überweisen, sei es aufgrund von Unachtsamkeit oder organisatorischen Fehlern. Auch technische Probleme wie falsch eingerichtete Daueraufträge können zu Mietrückständen führen.
Dauerhafte Zahlungsunfähigkeit: Langfristige finanzielle Schwierigkeiten, wie eine Überschuldung oder ein dauerhaftes Ungleichgewicht zwischen Einkommen und Ausgaben, führen in manchen Fällen dazu, dass Mieter nicht mehr in der Lage sind, ihre Miete vollständig zu bezahlen. Diese Situationen sind besonders problematisch, da sie ohne externe Unterstützung schwer zu bewältigen sind.
Probleme mit Untermietern: Schwierigkeiten mit Untermietern, wie unerlaubte Untervermietung oder Zahlungsverzug durch den Untermieter, können ebenfalls zu Mietrückständen führen. Es ist wichtig, dass Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen und einen Untermietvertrag erstellen, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.

Prävention von Mietrückständen

Um Mietrückstände von vornherein zu vermeiden, ist es wichtig, klare Absprachen mit dem Mieter zu treffen und zur Minimierung von Ausfallrisiken eine Bonitätsprüfung durchzuführen.

Eine Bonitätsprüfung gibt Aufschluss über die finanzielle Situation des Mieters und hilft Vermietern, potenzielle Mieter mit einem höheren Risiko von Mietausfällen zu identifizieren. Darüber hinaus kann eine klare Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter sicherstellen, dass die Miete pünktlich bezahlt wird und eventuelle Probleme frühzeitig erkannt werden. Durch diese präventiven Maßnahmen können Vermieter das Risiko von Mietrückständen erheblich reduzieren.

Abmahnungen bei Mietrückständen: Der richtige Umgang mit ausbleibenden Zahlungen

Für Vermieter ist es entscheidend, bei ausbleibenden Mietzahlungen schnell und angemessen zu handeln, um den Mietrückständen entgegenzuwirken.

Eine Mahnung, also eine formale Erinnerung, wird an den Mieter versandt, um den Mieter zur Zahlung der aktuellen, ausstehenden Miete aufzufordern.

Eine Abmahnung ist ein wichtiges rechtliches Instrument, um den Mieter „anzuzählen“, seinen Zahlungspflichten zukünftig pflichtgemäß nachzukommen. Zudem gibt es dem Vermieter bei Wiederholung Möglichkeit ordentliche aber auch außerordentliche fristlose Kündigungen auszusprechen.

Die erste Abmahnung: Freundliche Erinnerung

Zu Beginn sollten Vermieter eine freundliche Zahlungserinnerung versenden, sobald die Mietzahlung ausbleibt. In vielen Fällen handelt es sich um ein Versehen oder einen kurzfristigen finanziellen Engpass, der durch einen klaren Hinweis auf die ausstehende Zahlung gelöst werden kann. Diese Erinnerung sollte zeitnah erfolgen und den Mieter auf die fälligen Beträge aufmerksam machen. Die Miete muss immer bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein, ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter die Möglichkeit abzumahnen.

Zweite und dritte Abmahnung: Förmliche Aufforderung

Wenn die Zahlung auch nach der ersten Erinnerung ausbleibt, sollten Vermieter eine förmliche Abmahnung aussprechen. In dieser sollte der ausstehende Betrag klar benannt und eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer die Zahlung erfolgen muss. Zudem sollten die Konsequenzen im Falle einer weiteren Nichtzahlung deutlich gemacht werden, etwa die Androhung einer Kündigung. Eine dritte Abmahnung kann folgen, um den Druck auf den Mieter zu erhöhen.

Kündigungsandrohung: Eskalation vermeiden

Falls der Mieter trotz mehrerer Abmahnungen nicht zahlt, haben Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung des Mietvertrages anzudrohen. In manchen Fällen ist auch eine fristgerechte Kündigung bei wiederholtem Zahlungsverzug möglich. Für Mieter ist es in dieser Phase besonders wichtig, auf Abmahnungen zu reagieren, um eine Eskalation zu vermeiden. Eine offene und ehrliche Kommunikation mit dem Vermieter kann helfen, etwaige Missverständnisse zu klären und alternative Lösungen wie eine Ratenzahlung oder eine Stundung der Mietschuld zu verhandeln.

Ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen: Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter

Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterscheidet sich von der fristlosen Kündigung, da sie unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgt. Hier die wichtigsten Schritte und Voraussetzungen:

Voraussetzungen für die ordentliche Kündigung:

Wiederholter Zahlungsverzug: Der Mieter muss mehrfach unpünktlich oder unvollständig gezahlt haben, sodass es zu einem regelmäßigen Zahlungsverzug kommt. Ein einzelner Zahlungsverzug reicht nicht aus.
Abmahnung: Vor der ordentlichen Kündigung muss der Vermieter den Mieter mindestens einmal schriftlich abmahnen und auf den Zahlungsverzug hinweisen.
Fortgesetzter Verzug: Wenn der Mieter trotz der Abmahnung weiterhin nicht fristgerecht zahlt, kann die Kündigung ausgesprochen werden.

Ablauf der ordentlichen Kündigung:

Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, und der Vermieter muss die genauen Gründe (den Zahlungsverzug) benennen.
Kündigungsfrist: Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von meist drei Monaten, abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Der Mieter muss die Wohnung also nicht sofort räumen.

Unterschied zur fristlosen Kündigung:

Während die fristlose Kündigung bei erheblichem Verzug (z. B. zwei Monatsmieten Rückstand) sofort möglich ist, erfordert die ordentliche Kündigung wiederholte Verzögerungen und erfolgt mit Frist.

Fristlose Kündigung wegen Mietrückständen: Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter

Die fristlose Kündigung eines Mietvertrages stellt für Vermieter das schärfste Mittel dar, wenn Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen in erheblichem Umfang nicht nachkommen.

Wann ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt?

Gemäß § 543 BGB ist eine fristlose Kündigung dann zulässig, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug ist. Alternativ kann auch eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum Mietschulden anhäuft, die in ihrer Gesamtsumme mindestens zwei Monatsmieten entsprechen. In diesen Fällen wird der Zahlungsverzug als erheblich betrachtet, und der Vermieter ist berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden.

Voraussetzungen für die fristlose Kündigung

Damit eine fristlose Kündigung rechtlich wirksam ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Schriftform: Die Kündigung muss zwingend schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung ist nicht rechtswirksam.
Begründung: In dem Kündigungsschreiben muss der Vermieter den genauen Grund für die Kündigung angeben, insbesondere die Höhe des Mietrückstandes und den Zeitraum, in dem die Rückstände aufgelaufen sind.
Erheblicher Zahlungsverzug: Wie bereits erwähnt, muss der Mietrückstand die Schwelle von zwei Monatsmieten erreichen oder überschreiten.

Schonfristzahlung: Letzte Chance für den Mieter

Trotz fristloser Kündigung haben Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch eine sogenannte „Schonfristzahlung“ zu retten. Diese gibt dem Mieter die Möglichkeit, die gesamte ausstehende Miete innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der fristlosen Kündigung oder spätestens nach Zustellung der Räumungsklage zu begleichen. Erfolgt die Zahlung innerhalb dieser Frist, wird die Kündigung unwirksam, und das Mietverhältnis wird fortgesetzt. Dies stellt eine letzte Chance für den Mieter dar, die Wohnung zu behalten und den Konflikt beizulegen.

Verjährung von Mietrückständen

Mietrückstände unterliegen gemäß § 195 BGB der Verjährung. Die reguläre Verjährungsfrist für Ansprüche auf Zahlung der monatlichen Miete beträgt drei Jahre. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Mietzahlung entstanden ist und der Vermieter Kenntnis von dem Zahlungsrückstand erlangt hat oder hätte erlangen müssen (gemäß § 199 Abs. 1 BGB). Es ist daher für Vermieter wichtig, ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen, um den Verlust ihrer Forderungen durch Verjährung zu vermeiden.

Unterstützung für Mieter bei Mietrückständen

Mieter, die mit Mietrückständen konfrontiert sind, haben verschiedene Möglichkeiten, ihre finanzielle Situation zu verbessern. Eine Option ist die Vereinbarung von Ratenzahlungen mit dem Vermieter, um die Schulden schrittweise abzubauen. Alternativ können Mieter sich Geld von Freunden oder Familie leihen oder Beratung bei Mietvereinen suchen, die oft Unterstützung bieten. In einigen Fällen kann auch das Jobcenter oder das Sozialamt finanzielle Hilfe leisten. Eine frühzeitige Kommunikation mit dem Vermieter kann oft helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Mietrückstände in der Coronakrise

Die Coronakrise hat viele Mieter in eine schwierige finanzielle Lage gebracht, sei es durch Kurzarbeit oder den Verlust des Arbeitsplatzes. Um diesen Herausforderungen zu begegnen, hat die deutsche Bundesregierung ein umfangreiches Maßnahmenpaket beschlossen, das auch die Probleme der Mieter berücksichtigt. Während der Coronakrise wurden die Rechte der Mieter gestärkt, indem beispielsweise Kündigungen aufgrund von Mietrückständen zeitweise ausgesetzt wurden.

Zwangsräumung: Das letzte Mittel

Wenn der Mieter nach der fristlosen Kündigung nicht freiwillig auszieht und auch die Mietrückstände nicht begleicht, bleibt dem Vermieter die Möglichkeit, eine Zwangsräumung durchzusetzen. Hierzu muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen, die durch ein Gericht geprüft und gegebenenfalls ausgeurteilt wird. Im Erfolgsfall erhält der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel, der ihn dazu berechtigt, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen.

Ablauf der Zwangsräumung

Der Gerichtsvollzieher setzt einen Räumungstermin fest, über den der Mieter schriftlich informiert wird. Sollte der Mieter bis zu diesem Termin seine Wohnung nicht geräumt haben, wird die Räumung zwangsweise durchgeführt. Persönliche Gegenstände des Mieters werden entweder eingelagert oder, je nach Fall, zwangsversteigert, um die offenen Kosten zu decken.

Folgen für Mieter und Vermieter

Für den Mieter bedeutet eine Zwangsräumung nicht nur den Verlust der Wohnung, sondern auch erhebliche finanzielle Belastungen, da er die Kosten des Verfahrens sowie eventuelle Schadensersatzforderungen des Vermieters tragen muss. Auch für den Vermieter kann der Prozess langwierig und kostspielig sein. Um dies zu vermeiden, versuchen viele Vermieter, durch Vergleichsvereinbarungen eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

Vergleichsvereinbarungen: Eine Lösung für beide Parteien

Eine Vergleichsvereinbarung kann eine sinnvolle Alternative zur Eskalation darstellen.

Hierbei einigen sich Vermieter und Mieter auf eine außergerichtliche Lösung, bei der der Mieter seine Schulden in Raten abbezahlt oder andere Kompromisse eingeht, um die Situation zu klären. Solche Vereinbarungen ersparen beiden Seiten die Zeit, den Aufwand und die Kosten, die mit einer Zwangsräumung oder einem Gerichtsprozess verbunden wären.

Fazit

Mietrückstände stellen für beide Parteien – Vermieter und Mieter – eine ernsthafte Herausforderung dar. Für Vermieter bedeuten sie finanzielle Einbußen und im schlimmsten Fall einen langwierigen Rechtsprozess bis hin zur Zwangsräumung. Für Mieter können sie zum Verlust der Wohnung führen und zusätzliche finanzielle Belastungen mit sich bringen. Um Eskalationen zu vermeiden, ist eine offene Kommunikation entscheidend. Mieter sollten frühzeitig das Gespräch suchen, wenn Zahlungsprobleme auftreten, während Vermieter auf klare Mahnverfahren und rechtzeitige Schritte setzen sollten. Trotz der rechtlichen Möglichkeiten wie fristlose Kündigung und Zwangsräumung gibt es oft Spielraum für Kompromisse, wie Ratenzahlungen oder Schonfristzahlungen, die den Konflikt lösen können.

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Mietspiegel und Mietpreisbremse: Welche Miethöhe ist noch zulässig?

admin — Tue, 15 Oct 2024 07:48:00 +0000

Erscheint Ihnen die Entwicklung der Mietpreise unübersichtlich? Haben Sie den Eindruck jeden Monat zu viel Miete für Ihre Wohnung an den Vermieter zu überweisen? Oder fragen Sie sich als Vermieter, wie hoch Sie die Miete ansetzen sollten oder dürfen?

Der Mieterschutz spielt eine zentrale Rolle bei der Wohnungssuche und im Mietverhältnis. In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Gesetzen und Regelungen, die den Mieter schützen und faire Mietbedingungen gewährleisten sollen. Ein prominentes Beispiel ist die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie in vielen Großstädten, unkontrolliert steigen. Es ist daher wichtig, sich über die verschiedenen Mieterschutzgesetze zu informieren, um als Mieter gut geschützt zu sein und seine Rechte zu kennen. Dies umfasst nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch weitere Schutzmechanismen wie Kündigungsschutz und Regelungen zur Mietminderung.

Die Miethöhe zu prüfen ist ein entscheidender Schritt bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Um sicherzustellen, dass die Miete fair und angemessen ist, kann der Mietspiegel als wertvolles Hilfsmittel dienen.

Im folgenden Abschnitt verraten wir Ihnen alles Wissenswerte über die Miethöhe, wie diese festgelegt wird, weshalb die Miete in Großstädten durch die Mietpreisbremse nicht in unendliche Höhen aufsteigt und bei welchen Ausnahmen eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Was ist der Mietspiegel?

Für die Bestimmung der Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiges Hilfswerk -entsprechend hilft ein Blick in den Mietspiegel.

Der Mietspiegel ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer bestimmten Region und bietet somit eine verlässliche Orientierungshilfe.

In Hamburg beispielsweise kann der Mietspiegel bequem auf der Website der Stadt Hamburg abgerufen werden. Dies schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor unangemessenen Mietforderungen und schafft Transparenz auf dem Wohnungsmarkt.

Der Mietspiegel gleicht einer Tabelle, anhand der sowohl Mieter als auch Vermieter den üblichen Mietpreis innerhalb des angegebenen Wohnbezirks einer Wohnung mit vergleichbarer Ausstattung einsehen können- dabei wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.

Mit dem Mietspiegel soll zunächst Markttransparenz geschaffen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt einen ungefähren Richtwert in Bezug auf die Miethöhe. Gleichzeitig ist der Mietspiegel der häufigste Grund für Mieterhöhungen.

Schauen Sie also einfach auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde nach der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Ihren Angaben zum Zustand Ihrer Wohnung. Diese Informationen sind sowohl für Mieter als auch Vermieter hilfreich bei der Überprüfung oder Bestimmung der zukünftigen Miethöhe.

Kein Mietspiegel vorhanden – was tun?

Sollte kein Mietspiegel für die Stadt angegeben sein, können Sie als Vermieter den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde in der Nähe heranziehen. und das auch dann, wenn dort nur ein veralteter Mietspiegel vorhanden ist.

Ebenso kann sich der Vermieter auf den Mietzins von vergleichbaren Wohnungen berufen. Hierbei müssen mindestens drei Vergleichsobjekte herangezogen werden, die zu diesem Zeitpunkt vermietet werden und in derselben Gemeinde liegen, in der auch die Bezugswohnung liegt.

Auch auf Datenbanken von Vermietern oder Mieterverbänden kann zurückgegriffen werden. Eine weitere Möglichkeit wäre es, sich an die Stadtverwaltung oder auch den ortsansässigen Mietverein zu wenden, um die ortsübliche Miethöhe zu ermitteln.

Ebenso möglich ist es, einen Sachverständigen einzuschalten, welcher die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Größe und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen einschätzt. Die Begründungspflicht ist erfüllt, sofern der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die Wohnung, die es zu beurteilen gilt, in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Dabei ist eine Besichtigung der zu beurteilenden Wohnung sowie vergleichbarer Wohnobjekte nicht notwendig. Die Kosten für den Sachverständigen hat der Vermieter zu tragen, da er ja eine Mieterhöhung mit dem Gutachten erzielen bzw. begründen will.

Wie setzt sich der Mietspiegel zusammen?

Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel unterliegt keinem mathematischen Verfahren und kann sich aus der Datensammlung ortsüblicher Vergleichsmieten ergeben, die entweder von der Stadt, Gemeinde oder aber von Mieter-/Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurden. Diese Daten sind für Behörden oder vor Gericht ausreichend, um eine erste Grundlage zur Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu haben.

Der qualifizierte Mietspiegel

Der qualifizierte Mietspiegel basiert im Vergleich zu dem einfachen Mietspiegel auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.

Seit dem 01. Juli 2022 gilt das Mietspiegelreformgesetz, welches einen qualifizierten Mietspiegel gewährleisten soll. Dieses Gesetz soll die Qualität sowie die Verbreitung von Mietspiegeln stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter erhöhen.

Um dies zu gewährleisten, sieht das Mietspiegelreformgesetz vor, alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu zu verpflichten, einen Mietspiegel zu erstellen. Im Zuge dessen sind Mieter und Vermieter gleichermaßen dazu verpflichtet, Informationen über das Mietverhältnis auszuhändigen und Eigenschaften der Wohnung (Quadratmeterzahl, Etage, Miethöhe) preis zu geben. Aufgrund dieser direkten Datenerhebung durch die Befragung von Mietern und Vermietern wird ein qualifizierter Mietspiegel ermittelt. Dieser muss dann durch eine durch das Landesrecht gewählte Behörde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Angepasst wird dieser alle zwei Jahre an die momentane Marktentwicklung. Alle vier Jahre wird er neu erstellt.

Die Mieterhöhung

Geregelt wird die Miethöhe nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ebenso wie eine Mieterhöhung.

Diese darf jedoch nur unter zwei Gesichtspunkten erfolgen, nämlich nach Vereinbarung oder nach Gesetz. Gemeint ist damit, dass die Mieterhöhung entweder vertraglich festgelegt wird – beispielsweise in Form der Indexmietvereinbarung oder Staffelmietvereinbarung – oder aber, sofern keine vertragliche Erhöhungsmöglichkeit vorliegt, nach Gesetz.

Es gibt aber auch Ausnahmen, in denen der Vermieter das Recht hat, die Miethöhe ohne weitere Absprache zu bestimmen:

Der Vermieter darf die Miete an die oben angesprochene, ortsübliche Vergleichsmiete angleichen.

Die Mietpreisbremse: Wann ist genug?

Auch im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse spielt der qualifizierte Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. Die Mietpreisbremse gilt in Regionen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Zumeist betrifft dies Ballungszentren wie etwa Berlin oder Hamburg.

In den betroffenen Gebieten gilt, dass bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschritten werden darf. Ob diese Regelung auch bei Ihnen gilt und wie genau diese aussieht, lässt sich schnell im Internet herausfinden, da diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen können. Zurzeit gibt es in 13 von 16 Bundesländern Verordnungen zur Mietpreisbremse. Sowohl Vermieter als auch Mieter können sich nur auf diese berufen, sofern die Mietpreisbremse in der Stadt oder Gemeinde geregelt ist bzw. gilt. Bis einschließlich 2025 sind diese Verordnungen zwingend für Vermieter zu beachten.

Handelt es sich jedoch um eine Wohnung, die erstmalig nach dem 01.10.2014 erbaut und vermietet wurde, ist die Mietpreisbremse nicht rechtlich bindend.

Es gibt aber auch weitere Ausnahmen, die Vermietern eine Erhöhung der Miete trotz Mietpreisbremse erlauben:

1. Vermieter genießen Bestandsschutz

Dies bedeutet, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete (Vormiete) gezahlt hat, als es der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, darf der Vermieter die höhere Miete beibehalten, sofern sich die Miethöhe in den letzten zwölf Monaten des vorherigen Mietverhältnisses nicht geändert hat. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen (§ 556e BGB).

2. Möblierter Wohnraum

Die Mietpreisbremse kann auch dann umgangen werden, wenn der Vermieter möblierten Wohnraum anbietet. In diesem Fall besteht die Möglichkeit eines Möblierungszuschlages, der auf die Nettokaltmiete addiert wird. Die Höhe des Zuschlages ist dabei nicht geregelt, weshalb Vermieter ihn nicht gesondert ausweisen müssen und diesen frei bestimmen können.

Weitere Ausnahmen innerhalb des Themenkomplexes bilden möblierte Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden oder ein möbliertes Zimmer, welches sich in der Wohnung des Vermieters befindet. In diesen beiden Fällen kann der Vermieter die Miethöhe frei und nach seinem Ermessen festlegen.

Eine vorübergehende Vermietung im Sinne einer möblierten Wohnung liegt dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt macht. Dazu gehören unter anderem Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, die nur für einen relativ kurzen Zeitraum vermietet werden.

3. Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren

Hat der Vermieter in den letzten drei vergangenen Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die angebotene Wohnung modernisiert und die Miete im Zuge dessen nicht erhöht, darf er dies im neuen Mietverhältnis nachholen und in Form eines Modernisierungszuschlags einfordern (§ 556e Abs. 2 BGB).

4. Neubauwohnungen

Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt oder vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Sie gilt also weder bei der Erstvermietung noch bei den Folgevermietungen.

5. Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt auch dann nicht, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wird. Umfassend ist dabei so definiert, dass die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten begründet. Von der Gleichstellung wird dann gesprochen, wenn die Modernisierung hinsichtlich ihrer entstandenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand eingefordert hat und die Wohnung dadurch einen Zustand erreicht hat, der dem eines Neubaus entspricht. Beide Aspekte sind dabei gleich zu gewichten.

Fazit

Wie dieser Blogbeitrag aufzeigen konnte, sind die Themen rund um die Miethöhe vielfältig und komplex. Es gelten zahlreiche gesetzliche Regelungen, die sowohl von Mietern als auch Vermietern berücksichtigt werden müssen. Der Mietspiegel dient als Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete und stellt die Grundlage für Mieterhöhungen dar.

Die Mietpreisbremse soll in vielen Großstädten Mieter schützen. Trotzdem gibt es zahlreiche Ausnahmen. Es hat sich gezeigt, dass die Miethöhe stark von lokalen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängt, sodass sowohl Mieter als auch Vermieter stets informiert sein sollten, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen.

Wir von VINQO führen rund 1.000 Mietrechtsfälle pro Jahr. Wir vertreten Mieter und Vermieter zu gleichen Teilen und wissen damit aus beiden Perspektiven, wie Ihr Mietrechtsproblem schnell und effizient gelöst werden kann. Dabei legen wir Wert auf schnelle und pragmatische Lösungen, um Ihre Interessen optimal durchzusetzen und Klarheit bezüglich Ihrer Rechte zu schaffen.

Bei Fragen oder Unklarheiten zum Thema Mietrecht stehen Ihnen unsere Rechtsanwälte tatkräftig zur Verfügung: von der kostenfreien Ersteinschätzung, über die Beratung bis zur Verhandlung sowie der Prozessführung vor Gerichten in allen Instanzen. Besuchen Sie uns jetzt auf unserer Website und reichen Sie noch heute Ihren Fall bei uns ein!

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Schimmel in der Wohnung? Das sind Ihre Rechte als Mieter!

admin — Tue, 08 Oct 2024 09:16:00 +0000

Haben Sie Schimmel in einer Ecke Ihrer Wohnung oder an der Decke entdeckt? In dem Fall sollten Sie nicht zögern. Was Sie als Mieter dann tun sollten, zeigen wir Ihnen in diesem Fachbeitrag. Ebenso zeigen wir die Rechte und Pflichten des Vermieters, denn nicht in allen Fällen trägt dieser die Verantwortung für das Schimmelproblem.

Die häufigsten Ursachen für Schimmel in der Wohnung

Von einer kaputten Lüftung im fensterlosen Bad bis zu undichten Fenstern oder Türen: die Ursachen für Schimmelbefall sind genauso vielfältig wie die Schimmelarten selbst:

Bauliche Mängel

Physikalische Baumängel sind in 20 bis 25% der Fälle Ursache für Schimmelbildung, da sie eine hohe Feuchtigkeit in den Räumen fördern und somit ideale Bedingungen für Schimmel bilden.

Diese Mängel können zu einer erhöhten Feuchtigkeit in den Wohnräumen führen, was die Schimmelbildung begünstigt. Ursache kann beispielsweise ein feuchtes Mauerwerk sein, welches während der Bauzeit nicht genügend trocknen konnte und so Feuchtigkeit zurückgeblieben ist.

Auch eine unzureichende Gebäudedämmung, insofern dass sich Räume nur notdürftig auf 18 Grad Celsius aufheizen lassen, kann zu Schimmel führen.

Ebenso können undichte Fenster zur Schimmelbildung in Wohnungen beitragen, da sich Regenwasser oder kondensierter Wasserdampf an den undichten Stellen absetzt und eine Feuchtigkeitsquelle bildet, die das Wachstum von Schimmel fördert.

Neben den baulichen Mängeln, die während der Entstehung eines Gebäudes Zustande kommen können, kann auch eine schlechte Instandhaltung Schimmelbildung begünstigen. Dies betrifft besonders auf Altbauten zu, deren Instandhaltung vernachlässigt wurde. Beispielsweise wurden die Wasserrohre nicht überprüft oder ausgetauscht, sodass ein Wasserschaden entstehen kann und Feuchtigkeit in das Mauerwerk eindringt, was wiederum zu Schimmel führt.

Falsches Lüft- und Heizverhalten

Ein ebenso großer Prozentsatz der Gründe für Schimmelbefall in der Wohnung macht das falsche Lüften sowie Heizen der Mieter aus.

Statt Stoßlüften von jeweils 15min. wird lediglich mit gekipptem Fenster gelüftet und im Winter bleiben die Heizungen aus und es wird sich lediglich wärmer eingekleidet. Weniger Aufwand und es wird Geld gespart. Doch leider begünstigen diese Maßnahmen einen Schimmel in der Wohnung, weshalb viele Vermieter auf ein richtiges Lüften sowie Heizen der Wohnung bei Übergabe hinweisen, da sich so Schimmel vorbeugen lässt.

Es gibt auch noch zahlreiche andere Ursachen für Schimmelbefall in der Wohnung, dennoch zählen diese beiden zu den häufigsten.

Abstand von Möbeln zur Wand erforderlich?

Bei der Möblierung einer Wohnung muss der Mieter darauf achten, dass sich hinter den Möbelstücken kein Tauwasser bilden kann. Jedoch müssen die Mieträume in bauphysikalischer Hinsicht so beschaffen sein, dass eine Tauwasserbildung bei einem Abstand der Möbel von wenigen Zentimetern zur Zimmerwand ausgeschlossen ist.

Ohne besondere Vereinbarung ist der Mieter nicht verpflichtet, Möbel in einem gewissen Abstand zur Wand aufzustellen. Er hat das Recht, die gesamte Grundfläche für die übliche Möblierung zu nutzen (LG Lü. 07.03.2014 Az. 1 S 106/13). Es genügt daher, wenn der Mieter beim Aufstellen der Möbel den Scheuerleistenabstand wahrt (LG Bln. 14.06.1988 Az. 64 S 176/88). Die Verpflichtung zur Einhaltung eines größeren Abstandes kann sich nur aus einer zusätzlichen ausdrücklichen Vereinbarung ergeben (LG Mhm. 14.02.2007 Az. 4 S 62/06).

Feuchtigkeit vermeiden

Darüber hinaus muss der Mieter von ihm verursachte Umstände, welche eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung mit sich bringen können, vermeiden. So muss er beispielsweise beim Hantieren mit Wasser darauf achten, dass keine Feuchtigkeitsschäden verursacht werden. Befinden sich in der Mietwohnung eine Vielzahl von Pflanzen oder Aquarien welche das Wohnklima beeinflussen, muss der Mieter diesem Umstand durch ein verstärktes Lüftungsverhalten Rechnung tragen.

Schimmelarten und Erkennung

Woran erkennt man Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung kann auf verschiedene Weise erkannt werden. Einige der häufigsten Anzeichen sind:

Dunkle Flecken oder Verfärbungen auf Wänden, Decken oder Böden
Ein muffiger oder modriger Geruch
Eine feuchte oder klamme Atmosphäre in der Wohnung
Schimmelpilze, die auch auf Möbeln, Teppichen oder anderen Gegenständen wachsen können

Es ist wichtig, Schimmel frühzeitig zu erkennen, um eine weitere Ausbreitung zu verhindern und gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Achten Sie auf diese Anzeichen und handeln Sie sofort, wenn Sie Schimmel in Ihrer Wohnung entdecken. Schimmel in der Wohnung kann nicht nur die Bausubstanz schädigen, sondern auch Ihre Gesundheit beeinträchtigen.

Wie gesundheitsschädlich ist Schimmel in der Wohnung?

Schimmel in der Wohnung kann erhebliche gesundheitliche Probleme verursachen, insbesondere bei Menschen mit Atemwegsproblemen oder Allergien. Einige der möglichen gesundheitlichen Auswirkungen sind:

Atemwegsbeschwerden wie Husten, Niesen oder Asthma
Allergische Reaktionen wie Hautausschlag oder Juckreiz
Augenreizungen oder -entzündungen
Kopfschmerzen oder Müdigkeit

Es ist wichtig, Schimmel in der Wohnung schnellstmöglich zu entfernen, um gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Schimmelpilze setzen Sporen frei, die in die Atemwege gelangen und dort Reizungen und Entzündungen verursachen können. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit einem geschwächten Immunsystem.

Rechte und Pflichten als Mieter bei Schimmel

Schnellstmögliche Mangelanzeige

Wenn Sie als Mieter Schimmel in Ihrer Mietwohnung entdeckt haben, müssen Sie dies dem Vermieter unverzüglich melden (§ 536 BGB). Falls Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, verwirken Sie Ihren Anspruch auf Schadenersatz sowie Mietminderung!

Nachdem der Schimmelbefall gemeldet wurde, muss zunächst geklärt werden, was die Ursache für diesen ist. Denn bei selbstverursachtem Schimmel haftet der Mieter. Andernfalls muss der Vermieter den Schimmel beseitigen.

Im Zuge dessen bietet es sich an, einen Sachverständigen heranzuziehen, der mittels Sachgutachten festhält, ob sich der Schimmel auf falsches Lüft- und Heizverhalten zurückführen lässt oder baulicher Natur ist. Die Kosten des Gutachtens trägt jeweils die Partei, die laut diesem für den Schimmel in der Wohnung verantwortlich ist.

Es kann für Sie als Mieter von Vorteil sein, ein Protokoll zu führen, in dem Sie zum Beispiel Lüftungszeiten sowie Raumtemperaturen festhalten und somit aufzeigen, dass Sie pflichtgemäß mit dem Mietobjekt umgegangen sind. Sie können auch Zeugen heranziehen, die bestätigen können, dass Sie die Wohnung zum Beispiel zweimal täglich (wird empfohlen) lüften.

Sollte sich herausstellen, dass Sie als Mieter für den Schimmel verantwortlich sind, sollten Sie sich schnellstmöglich um dessen Beseitigung kümmern, da Ihnen der Vermieter eine Frist setzen kann, bei dessen verstreichen Schadensersatz vom Vermieter gefordert werden kann. Es besteht in diesem Fall kein Anspruch auf Mietminderung, während sich der Schimmel noch in der Wohnung befindet.

Liegt die Ursache des Schimmelpilz allerdings beim Vermieter, aufgrund baulicher Mängel, haben Sie ein

Recht auf Mietminderung
Schadenersatz für verschimmelte Einrichtungsgegenstände und Bekleidung

Miete angemessen mindern

Schimmelbefall ist als Mangel der Mietsache anerkannt. Zudem begründet schon die bloße konkrete Gefahrbesorgnis, dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen und damit einhergehenden Schäden kommen kann, einen Mangel der Mietwohnung (LG Hbg. 11.07.2000 Az. 316 S 227/99).

Schimmel in der Wohnung stellt einen Mangel der Mietsache dar, der Sie in der Regel zur Mietminderung berechtigt. Die Höhe Ihrer Minderung ist abhängig von der konkreten Beeinträchtigung. Auch klassische Mietminderungstabellen, die je nach Art des Mangels eine prozentuale Mietminderung ausweisen, können eine Hilfestellung sein. Beides ist jedoch mit Vorsicht zu genießen und sollte nicht das einzige Kriterium sein, auf dass Sie sich bei der Minderung der Miete verlassen.
Wird die Miete zu Unrecht gemindert, entweder weil der Vermieter nicht für den Schimmel verantwortlich ist oder, weil der Prozentsatz, um den die Miete gekürzt wird, falsch ist, kann dies weitreichende Folgen für den Mieter haben.
Zum einen wurde dem Vermieter über einen längeren Zeitraum ein Teil der ihm zustehenden Miete entzogen. Diesen Minderungsbetrag könnte er als Mietrückstand einklagen. Sie riskieren also einen gerichtlichen Prozess gegen Ihren Vermieter. Zum anderen berechtigt ihn dies im Zweifel auch zur (ggf. fristlosen!) Kündigung Ihres Mietvertrages aufgrund des Zahlungsverzuges. Hier ist eine anwaltliche Einschätzung dringend zu empfehlen, da bei einer zu hohen Minderung die Kündigung wegen Zahlungsverzuges drohen kann!
Mietminderungstabelle mit Prozentsätzen: Diese Entscheidungen dienen lediglich als Orientierung. Die konkrete Minderungsquote ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden und hängt von unzähligen Faktoren, wie Ausmaß, Dauer und Grad der Beeinträchtigung ab. Deshalb sollten Sie Ihren individuellen Fall von einem Anwalt für Mietrecht einschätzen lassen.
Bein Beispiel: Ein Wasserschaden, welcher in einer Zweizimmerwohnung zu einer massiven Schimmelbildung (hier insbesondere im Bad) führt und derartige Sanierungsarbeiten erfordert, dass der vom Schimmel befallene Raum vorübergehend nicht genutzt werden kann und der Mieter zudem durch weitreichende Bau- und Trocknungsarbeiten erheblichen Beeinträchtigungen in der Nutzung der Wohnräume ausgesetzt ist, rechtfertigt eine Mietminderung von 80 % (AG Kn. 25.10.2011 Az. 224 C 100/11).

Nochmal zur Erinnerung: Mietminderungstabellen dienen lediglich als Orientierung!

Beispielsweise kann nach der Mietminderungstabelle Schimmelbildung im Bad zu einer Mietminderung von 10% führen, wohingegen leichte Schimmelbildung sowie Feuchtigkeit in der Küche zu 20% Mietminderung berechtigen können. Die Hälfte der Miete kann gemindert werden, wenn die Nutzung der Wohnräume durch Feuchtigkeit in den Wänden beeinträchtigt wird.

Die gesamte Miete kann gemindert werden, wenn eine erhebliche Gefährdung der durch Schimmelpilzsporen besteht oder eine erhebliche Lärmbelästigung durch die Trocknungsgeräte vorliegt. Im Falle einer Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze spielt der Befall eine wichtige Rolle. Ist „nur“ das Wohnzimmer betroffen, so kann der Mieter zwar nur bedingt seine Räumlichkeiten in der Wohnung nutzen, aber ein Mietzahlungsanspruch auf null zu mindern ist in diesem Szenario nicht gerechtfertigt- an dieser Stelle wird eine Mietminderung von nicht mehr als 50% als angemessen angesehen.

Gesundheitsbeeinträchtigung durch Schimmel

Kann nachgewiesen werden, dass der in der Wohnung auftretende Schimmelbefall zu einer lebensgefährlichen Erkrankung des Mieters führt, kann unter Umständen der Mietzahlungsanspruch um 100% gemindert werden (LG Bln. 20.01.2009 Az. 65 S 345/07).

Dabei muss jedoch beachtet werden, in welchem Umfang sich gesundheitsschädlicher Schimmel gebildet hat. Ist beispielsweise nur das Wohnzimmer betroffen, so kann der Mieter zwar nur bedingt auf andere Räumlichkeiten der Wohnung ausweichen, dennoch wird eine Mietminderung von nicht mehr als 50 % als angemessen angesehen (LG Hbg. 31.01.2008 Az. 307 S 144/07).

Mängelbeseitigungsklage

Der Mieter kann die Beseitigung des Schimmels im Rahmen einer Klage auf Mängelbeseitigung fordern. Er muss dazu das Vorliegen des Schimmels darlegen und beweisen. Wird der Vermieter zur Mängelbeseitigung verurteilt, kann er dazu im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil gezwungen werden. Er muss dann innerhalb einer bestimmten Frist die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um den Schimmel zu entfernen, wenn er die Zwangsvollstreckung vermeiden will.
Neben einer Mängelbeseitigungsklage, die sehr zeit- und kostenaufwendig ist, kommt unter bestimmten Umständen auch eine fristlose Kündigung in Betracht.
Gerät der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug, kann dem Mieter auch Schadensersatz zustehen, wenn dadurch etwa sein Eigentum beschädigt wird.

Kündigung

Um die angesprochene Kündigung durchzusetzen, bedarf es einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnqualität aufgrund des Schimmelbefalls in der Wohnung. Gleichzeitig würden jene Umstände das weitere Wohnen unzumutbar machen, sodass das Einhalten einer ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten unzumutbar ist.

Ein solcher unzumutbarer Umstand liegt dann vor, wenn der Mieter durch die vom Schimmel beeinträchtigte Erkrankungen erleidet. Hierfür muss seitens des Mieters ein Nachweis erbracht werden. Dieser kann in einer Raumluftmessung bestehen und dem Nachweis, dass ein medizinischer Zusammenhang zwischen den körperlichen Beschwerden bzw. der Beeinträchtigung der Gesundheit und dem Schimmel besteht.

Ebenso liegt eine berechtigte fristlose Kündigung vor, wenn der Verdacht auf Schimmelpilzbefall besteht und es eine reale Gefahr einer toxischen Verunreinigung mit den damit einhergehenden potenziellen Gesundheitsgefahren gibt. Dafür erforderlich ist ein amtliches toxikologisches Gutachten, welches bestätigt, dass die Hauptwohnräume von Schimmelpilzen befallen sind und ein weiteres darin Leben eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter darstellt.

Rechte und Pflichten als Vermieter

Auch wenn Mieter den Mangel nachweislich anzeigen, ist nicht automatisch der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels zuständig.
er muss zuerst Nachweis erbringen, dass es nicht an baulichen Mängeln liegt
Umgekehrt können Vermieterinnen eine Schadensersatzforderung gegen den Mieter erheben, sollte dieser den Mangel nicht rechtzeitig melden und dadurch Schäden an der Immobilie entstehen
Als Vermieter sollten Sie prüfen, wie es zu der Schimmelbildung kommt. Idealerweise schließen Sie bereits bei Vermietung der Wohnung aus, dass durch Baumängel oder Schäden Schimmelpilze entstehen können.
Sachgutachten
Liegt die Ursache für den Schimmelbefall am Gebäude selbst, muss der Eigentümer sich um die Beseitigung des Schimmels kümmern.
Ist nachweislich das Verhalten des Mieters schuld am Schimmel, obliegt ihm auch die Beseitigung. Es besteht kein Anspruch auf Mietminderung.
Als Vermieter sollten Sie hier schriftlich eine Frist setzen, bis wann der Pilzbefall zu beseitigen ist.
Lässt der Mieter trotz Schimmel in der Wohnung diese Frist verstreichen, können Sie wiederum Schadensersatz fordern.
Hat die Mieterin bereits eine Mietminderung wegen des Schimmels vorgenommen und Sie können durch das Gutachten nachweisen, dass die Schuld bei der Mieterin lag, gilt die ausstehende Miete als Mietrückstand. Auf diesem Weg kann der Vermieter durch Schimmel in der Mietwohnung eine fristlose Kündigung und Räumungsklage begründen. In diesem Fall ist der Mieter dem Vermieter die Differenz des Mietrückstands schuldig.

Schimmelvermeidung und -entfernung

Hier sind einige Tipps, um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden und zu entfernen:

Regelmäßig lüften, um die Luftfeuchtigkeit zu reduzieren
Heizen und kühlen, um die Temperatur zu regulieren
Feuchtigkeitsspuren schnellstmöglich trocknen
Schimmelpilze mit einem geeigneten Reinigungsmittel entfernen
Regelmäßig die Wohnung auf Schimmel überprüfen und bei Bedarf handeln

Es ist wichtig, Schimmel frühzeitig zu erkennen und zu entfernen, um eine weitere Ausbreitung zu verhindern und gesundheitliche Probleme zu vermeiden. Durch regelmäßiges Lüften und Heizen können Sie die Luftfeuchtigkeit in Ihrer Wohnung kontrollieren und so die Bildung von Schimmelpilzen verhindern. Sollten Sie dennoch Schimmel entdecken, entfernen Sie diesen sofort mit einem geeigneten Reinigungsmittel und trocknen Sie die betroffenen Stellen gründlich.

Fazit

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Mietkaution: Ihre Rechte & Pflichten im Überblick

admin — Wed, 02 Oct 2024 10:21:00 +0000

Bei der Wohnraumvermietung ist die Mietkaution ein häufiges Thema. Die Kaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls es am Ende des Mietverhältnisses offene Forderungen gibt. Diese können beispielsweise ausstehende Mieten oder Schäden in der Wohnung sein. Doch was müssen Mieter und Vermieter über die Mietkaution wissen? Wie hoch darf die Kaution sein und wann bekommt der Mieter sie zurück? In diesem Beitrag werfen wir einen genaueren Blick auf diese und weitere Fragen zum Thema Mietkaution damit Sie – idealerweise bevor es zu einem Rechtsstreit kommt – bestens informiert sind.

Was genau ist eine Kaution eigentlich?

Eine Kaution (lat.: „cautio“ für Behutsamkeit o. Vorsicht) oder Mietsicherheit ist eine Absicherung vom Vermieter gegenüber dem Mieter. Sie dient dem Vermieter dazu, eventuelle

Schäden in der Wohnung,
Nachzahlung von Betriebskosten oder
Ausfälle von Mietzahlungen

zu kompensieren, da er ansonsten auf den offenen Kosten sitzen bleiben würde.

Dabei darf die Höhe der Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Alles, was darüber hinaus geht, ist nicht rechtens.

Die Kaution muss nicht Teil des Mietvertrages sein, denn es gibt kein Gesetz, durch das der Vermieter gezwungen wäre, diese aufzunehmen. Im Normalfall aber wird das Hinterlegen einer Kaution vorausgesetzt.

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ergeben sich Regelungen und Pflichten, an die sich beide Vertragsparteien zu halten haben.

Ist eine Kaution Pflicht?

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die den Mieter zwingt, eine Kaution zu bezahlen. Denn es kann vorkommen, dass beispielsweise bei Vermietung innerhalb der Familie die Kaution nicht vereinbart werden soll. Wenn eine Kaution im Mietvertrag gefordert wird, dann hat der Mieter dieser Aufforderung aber nachzukommen, ansonsten ergeben sich Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages.

Möglichkeiten der Kautionszahlung

Barkaution

Die erste Möglichkeit ist die sog. Barkaution, bei der der Mieter die volle Kaution sofort zahlt. Die Bezeichnung ist ein bisschen irreführend, denn grundsätzlich wird so die Überweisung der vollen Kaution auf das Kautionskonto des Vermieters genannt.

Der Vermieter kann nicht verlangen, dass die Kaution vom Mieter bar bezahlt wird. Eine Barzahlung ist jedoch nicht ausgeschlossen und auch möglich.

Ratenzahlung

Die zweite Möglichkeit ist die Kaution in Raten. Die Mietkaution in Teilraten abzubezahlen bietet sich an, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, den Kautionsbetrag in einer Zahlung zu begleichen.

Der Vermieter kann dagegen auch kein Veto einlegen, sondern muss der Ratenzahlung zustimmen. Selbst wenn die Ratenzahlung nicht explizit im Mietvertrag steht, kann der Vermieter das nicht verbieten. Denn die Ratenzahlung ist ein Mietrecht und muss nicht extra im Mietvertrag festgehalten werden.

Hierbei ist ganz wichtig, dass die Zahlung der Kaution in den nächsten drei Mietzahlungen integriert ist. Sollte der Mieter in Verzug geraten, droht ihm die oben bereits erwähnte, fristlose Kündigung. Die erste Ratenzahlung ist zum Mietbeginn fällig, nicht mit der Unterzeichnung des Mietvertrages.

Mietkautionsbürgschaft

Die dritte Möglichkeit ist die der Privatpersonenbürgschaft oder der Mietkautionsbürgschaft.

Der Vermieter muss der Bürgschaft zustimmen und dient meistens eher als zusätzliche Sicherheit zur Kaution, anstatt eines Kautionsersatzes. Viele Mieter bevorzugen die Mietkautionsbürgschaft, da diese ihnen einen finanziellen Freiraum verschafft.

Privatpersonenbürgschaft

Wenn junge Menschen, die noch keine umfangreichen Rücklagen besitzen, jedoch eine Wohnung mieten wollen, können ihre Eltern als Bürgen mit aufnehmen, um dem Vermieter zu versichern, dass die Kaution und damit eventuelle Schäden an der Wohnung von einem dritten Schuldner übernommen werden. Auch Freunde können als Bürgen in Frage kommen. Dabei ist natürlich zu bedenken, dass diese als Bürgen für Schäden in der Wohnung oder Mietausfälle zur Rechenschafft gezogen würden.

Mietkautionsbürgschaft

Die Mietkautionsbürgschaft als alternative Form der Bürgschaft kann mit einer Bank oder einer Versicherung als Bürge vereinbart werden.

Anstelle der Kaution bekommt der Vermieter eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit ausgehändigt. Sollte es nun zu Schadensfällen kommen, wird zuerst der Bürge, also die Bank oder die Versicherung, kontaktiert und zur Zahlung gebeten. Wichtig hierbei ist, dass die Auszahlung nicht höher sein darf als die vereinbarte Kaution.

Als Gegenleistung dafür, dass der Bürge in Vorleistung geht, zahlt der Mieter eine jährliche Prämie an diesen. Diese Prämie hat der Mieter vorher mit dem Bürgen ausgemacht und kann dementsprechend schwanken. Sollte das Mietverhältnis enden, holt sich der Bürge den geleisteten Betrag bei Zahlungsausfällen vom Mieter zurück.

Folgen einer nicht gezahlten Kaution für Mieter

Im Normalfall wird der Mieter vom Vermieter benachrichtigt, dass die Kaution noch nicht überwiesen wurde. Dem Mieter wiederum wird eine Frist gesetzt, bis wann die Kaution zu überweisen ist. Sollte der Mieter sich aber weiterhin nicht bereit erklären, die Kaution zu zahlen, kann dies eine außerordentliche Kündigung zur Folge haben.

Hierbei ist wichtig, dass die fristlose Kündigung nur ausgesprochen werden darf, wenn der Mieter zwei Nettokaltmieten in Verzug gerät.

Durch den Verzug ist der Vermieter aber auch berechtigt, eine Abmahnung auszusprechen, was beim wiederholten Auftreten auch eine ordentliche Kündigung zur Folge haben kann. Der Mieter verletzt dadurch schuldhaft seine Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vermieter kann somit ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen.

Für die außerordentliche Kündigung ist eine Abmahnung nicht notwendig. Wenn der Mieter nach Ausspruch der fristlosen Kündigung im Nachhinein die Kaution in voller Höhe zahlt, wird die Kündigung unwirksam. Sollte der Mieter sich aber nach Ausspruch der Kündigung weiterhin nicht zahlungswillig zeigen, kann der Vermieter mit einer Räumungsklage seine Rechte durchsetzen und den Mieter vor die Türe setzen.

Verpflichtungen des Vermieters

Auch der Vermieter muss sich an bestimmte Vorgaben und Regelungen bei der Kaution halten. Einer der wichtigsten Punkte ist die Kontoführung der Kautionskonten, denn diese müssen getrennt vom Vermögen des Vermieters gehalten werden, um somit auch insolvenzsicher zu sein.

Sollte der Vermieter kein getrenntes Konto anlegen, kann er sich wegen Untreue strafbar machen. Der Mieter kann auch vom Vermieter einen Nachweis verlangen, dass die Kaution auf einem Kautionskonto eingegangen ist. Das ist vor allem dann relevant, wenn der Vermieter dem Nachweis nicht nachkommt. Dann kann der Mieter sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen.

Um solchen Problemen vorzubeugen, gibt es verschiedene Anlagemöglichkeiten.

Kautionssparbuch

Das Kautionssparbuch ist neben allen anderen Anlageformen, die am häufigsten verwendete Methode. Das liegt neben der praktisch risikofreien Anlage auch an den verbundenen Vorteilen für den Vermieter.

Denn dieser kann als Inhaber und Eigentümer des Sparbuches, wenn ein berechtigter Anspruch besteht, darüber verfügen. Dies wäre der Fall, wenn es zu Sachschäden innerhalb des Mietobjektes kommt.

Trotzdem muss der Vermieter Sorge tragen, dass das Mietkautionskonto als Treuhandkonto vermerkt wird. Auch Kosten, welche durch das Konto selbst entstehen, hat der Vermieter zu tragen.

Dadurch, dass die Kaution verzinst wird, erhöht sich die Kautionssumme über die Mietvertragslaufzeit. Das ist für beide Parteien ein Vorteil. Zum einem hat der Vermieter mehr Sicherheit, zum anderen freut sich der Mieter über mehr Geld, sobald das Mietverhältnis endet, da ihm die Zinsen zustehen.

Sofern keine berechtigten Ansprüche bestehen, muss die komplette Kaution plus Zinsen an den Mieter ausgezahlt werden, sobald das Mietverhältnis endet.

Kaution: Wann darf sie einbehalten werden?

Der Vermieter darf die Kaution aus verschiedenen Gründen einbehalten. Häufig sind das offene Mietzahlungen oder Nachzahlungen von Betriebskosten. Der Vermieter darf die Kaution aber nur in Anspruch nehmen, wenn er genau begründen kann, warum er die Kaution einbehält und in welcher Höhe. Denn nicht immer halten sich Vermieter an Fristen und Regeln, die im Zuge der Einbehaltung der Kaution relevant sind.

Die Kaution muss nicht direkt am Tag des Auszuges vom Vermieter überwiesen werden, dazu hat auch der Bundesgerichtshof ein Urteil gefällt, welches die Position des Vermieters stärkt. Denn erst nach der Klärung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnisses muss die Kaution regelmäßig herausgegeben werden.

Eine gesetzliche Frist, bis wann die Kaution ausgezahlt werden muss, gibt es nicht. Laut Rechtsprechung ist aber eine Frist bis zu 6 Monaten als angemessen zu sehen.

Offene Mietzahlungen

Hat der Mieter während des Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung Mietrückstände, kann der Vermieter diese Beträge mit der Kaution verrechnen. Wichtig ist, dass der Vermieter die Höhe der Forderung genau nachweisen kann.

Beschädigungen der Mietsache

Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Stellt der Vermieter bei der Wohnungsübergabe fest, dass es Schäden gibt, die über normale Abnutzung hinausgehen, darf er die Kosten für die Reparaturen von der Kaution abziehen. Auch hier muss der Vermieter beweisen, dass die Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden.

Nachzahlung von Betriebskosten

Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Kaution auch einbehalten, um mögliche Nachzahlungen aus der letzten Betriebskostenabrechnung abzudecken.

Eine Ausnahme bildet die Nebenkostenabrechnung. Da die Abrechnung oft erst Monate nach Auszug erstellt wird, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution mit einem Sicherheitsaufschlag bis zur endgültigen Abrechnung zurückhalten. In der Regel sind das bis zu 12 Monate.

Fazit

Durch die Mietkaution erhält der Vermieter eine wichtige Sicherheit, die ihn vor offenen Kosten, welche im Zuge des Mietverhältnisses entstehen, schützen kann. Dennoch ist es für Mieter und Vermieter unabdingbar sich an die gesetzlichen Regelungen zu halten. Beim Vermieter handelt es sich dabei um die Höhe, Anlage und Rückzahlung der Kaution. Während es für den Mieter zunächst eine finanzielle Belastung darstellt, kann sich dieser sicher sein, die Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurück zu erhalten, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen. Eine faire und transparente Handhabung der Kaution fördert ein gutes Mietverhältnis und vermeidet rechtliche Konflikte.

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Schimmel, Heizung & Co: So mindern Sie Ihre Miete richtig!

admin — Fri, 27 Sep 2024 14:14:32 +0000

Wenn in einer Mietwohnung Mängel auftreten, kann eine Mietminderung in Betracht kommen, denn während und nach der Mietzeit muss die Wohnung in einem mangelfreien Zustand sein.

Doch was genau versteht man unter Mietminderung und unter welchen Bedingungen ist sie zulässig? In diesem Beitrag wird erklärt, wann Mieter ihre Miete rechtmäßig reduzieren dürfen.

Mietminderung: Wann darf ich die Miete kürzen?

Vermieter sind laut § 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung in einem Zustand zu übergeben, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Dieser Zustand muss während der gesamten Mietdauer erhalten bleiben. Sollte dies nicht der Fall sein, haben Mieter das Recht, sich gegen diese Verletzung der Vermieterpflicht zu wehren und weniger Miete zu zahlen. Vor allem betrifft das Mängel an der Wohnung – also Schäden oder Beeinträchtigungen, die den normalen Gebrauch der Mietsache einschränken oder sogar vollständig verhindern.

Nach § 536 BGB können Mieter die Miete mindern, wenn ein solcher Mangel vorliegt. Ein Mangel bedeutet, dass der tatsächliche Zustand der Wohnung (Ist-Zustand) nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) entspricht. Einfach gesagt: Wenn die Wohnung nicht so ist, wie sie laut Mietvertrag sein sollte, handelt es sich um einen Mangel.

Allerdings sollte man bedenken, dass nicht jeder kleine, vorübergehende Schaden eine Mietminderung rechtfertigt.

Bevor Mieter die Miete kürzen dürfen, müssen sie den Vermieter über den Mangel informieren – das nennt man eine Mängelanzeige. Dies sollte aus Beweisgründen schriftlich erfolgen, um den Zeitpunkt und auch den Umfang der angezeigten Mängel nachweisen zu können.

Mietminderungstabelle

Eine Mietminderung kann in verschiedenen Arten auftreten. Da das Thema sehr komplex ist, wurden sog. Mietminderungstabellen erstellt, welche bei der Einordnung der Ansprüche helfen sollen. Diese Tabellen sind inoffizielle Sammlungen von Gerichtsurteilen im Mietrecht. Das bedeutet nicht, dass die Urteile auf jeden anderen Fall anwendbar sind. Sie dienen nur der Orientierung, in welcher Höhe die Minderung der Bruttomiete möglich sind.

Häufige Mietmängel für eine Mietminderung

Für die Mietminderung gibt es eine Reihe von Gründen. Die wichtigsten Gründe, die eine Mietminderung rechtfertigen, lauten zum Beispiel:

Schimmel
Undichte Fenster und Türen
Defekte Heizungen
Fehlen von Warmwasser
Verstopfte Rohre oder Abflüsse (Wasserschaden)
Lärm (verschiedene Arten der Lärmbelästigung)
defekter Aufzug
Schädlingsbefall

Mietminderung wegen Schimmel

Schimmelbefall zählt zu den häufigsten Mängeln in Mietwohnungen und kann erhebliche Schäden verursachen sowie gesundheitliche Risiken für die Mieter darstellen.

Selbst wenn es sich um eine nicht gesundheitsschädliche Schimmelart handelt, ist der Vermieter verpflichtet, den Schimmel zu beseitigen – es sei denn, der Mieter hat den Befall selbst verschuldet, etwa durch falsches Lüften oder Heizen.

Wichtig zu wissen:

Der Mieter muss den Vermieter sofort über den Schimmelbefall informieren.
Wird der Mangel nicht behoben, kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.
Der genaue Prozentsatz der Mietminderung hängt von der Schwere des Befalls und den Auswirkungen auf die Wohnung ab.

Mietminderung wegen undichter Fenster

Undichte Fenster sind ebenfalls ein häufiger Grund für eine Mietminderung, denn funktionsfähige Fenster fallen in die Kategorie der vertragsgerechten Gebrauchstauglichkeit.

Wenn die Fenster nicht fachgerecht verdichtet sind, kann das zu weitreichenden Problemen innerhalb der Wohnung führen. Falls zu viel Kaltluft in die Wohnung gelangt, kann dies zu erhöhten Heizkosten führen. Auch Wasser, welches nicht abgehalten wird, kann zu Schäden in der Wohnung und zu z.B.: Schimmel, führen. Selbst wenn nur ein Fenster betroffen sein soll, sollten Sie als Mieter diesen Schaden dem Vermieter melden, da ab einem Fenster schon die Voraussetzungen für Mietminderung erfüllt sein kann. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung und liegt oft zwischen 5 % und 10 %.

Mietminderung wegen defekter Heizung

Ein Heizungsausfall, besonders in den kalten Wintermonaten, stellt einen erheblichen Mangel in der Mietwohnung dar. In solchen Fällen hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, da die Funktionstüchtigkeit der Heizung als essenziell für die Wohnqualität gilt. Hier sind die zentralen Aspekte, die Mieter beachten sollten:

Erhebliche Beeinträchtigung
Eine funktionierende Heizung ist gerade im Winter unverzichtbar. Sinkt die Temperatur in der Wohnung dauerhaft unter 20°C, wird das als kritisch angesehen. Fällt die Heizung aus und es herrschen in den Räumen Temperaturen unter 18°C, gilt das als unzumutbar. Das beeinträchtigt nicht nur den Komfort, sondern kann gesundheitliche Folgen haben, was die Wichtigkeit einer schnellen Reparatur durch den Vermieter begründet.
Höhe der Mietminderung
Wie hoch die Mietminderung ausfällt, hängt von der Schwere und Dauer des Heizungsausfalls ab:
- Vollständiger Heizungsausfall im Winter: Hier sind Mietminderungen zwischen 50 % und 75 % der Monatsmiete möglich, da die gesamte Wohnung nicht in einem vertragsgemäßen Zustand genutzt werden kann.
- Teilweiser Heizungsausfall: Sollte nur ein Raum betroffen sein, fällt die Minderung geringer aus. In solchen Fällen bewegen sich die Minderungssätze meist zwischen 5 % und bis zu 40 %, ne nach Anteil der betroffenen Räume an der Gesamtwohnfläche.
- Temperaturen außerhalb der Wintermonate: Bei moderaten Außentemperaturen könnte die Mietminderung deutlich geringer ausfallen, da die Beeinträchtigung in solchen Situationen als weniger gravierend gilt.
Mängelanzeige und Fristen
Um eine Mietminderung geltend zu machen, ist es notwendig, den Vermieter unverzüglich über den Heizungsausfall zu informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels einzuräumen. Die Mietminderung kann ab dem Zeitpunkt wirksam werden, ab dem der Vermieter Kenntnis vom Mangel hat.
Zusätzliche Kosten
Müssen Mieter wegen der defekten Heizung auf alternative Heizquellen wie Heizlüfter oder mobile Heizgeräte zurückgreifen, können die dadurch entstehenden zusätzlichen Stromkosten vom Vermieter als Schadensersatz eingefordert werden. Auch hier ist es ratsam, die entstandenen Mehrkosten anhand der Zählerstände und dem vorherigen Regelverbrauch genau zu dokumentieren.

Mietminderung bei fehlendem Warmwasser

Der Ausfall von Warmwasser in einer Mietwohnung gilt ebenfalls als erheblicher Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigen kann. Dabei haben Mieter Anspruch auf eine funktionierende Warmwasserversorgung, da sie als Teil der Grundversorgung angesehen wird. Wenn das Warmwasser über längere Zeit fehlt oder regelmäßig ausfällt, können Mieter die Miete mindern.

Mangelanzeige: Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über den Ausfall informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung setzen.
Schwere des Mangels: Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark der Mangel den Wohnwert beeinflusst. Das Fehlen von Warmwasser wird oft als erheblicher Mangel betrachtet, da es die tägliche Lebensqualität beeinträchtigt.
Minderungsquote: In der Rechtsprechung liegen die Minderungsquoten für den Warmwasserausfall in der Regel zwischen 10 % und 20 % der Monatsmiete, abhängig von der Dauer und dem Ausmaß des Mangels.

Beispiele:

Bei vollständigem Ausfall der Warmwasserversorgung über mehrere Wochen wurde bereits eine Mietminderung von 15 % bis 20 % zugesprochen.
Wenn nur in einzelnen Räumen, z. B. im Badezimmer, das Warmwasser fehlt, kann die Minderungsquote niedriger ausfallen.

Mietminderung bei verstopften Rohren und Abflüssen

Sollte der Abfluss in der Toilette, in der Küchenspüle, Badewanne, Dusche oder im Waschbecken durch einen verstopften Abfluss oder ein verkalktes Rohr nicht mehr funktionstüchtig sein und das Wasser nicht oder erst nach sehr langer Zeit abfließen, kann dies eine unzumutbare und erheblichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs darstellen.

Besonders unangenehm ist es, wenn der verstopfte bzw. nicht abfließende Abfluss einen Austritt von Abwasser aus der Badewanne oder Toilette verursacht. Da es zu Geruchsbelästigungen und hygienischen Beeinträchtigungen kommen kann, sollte der Vermieter zur eine sofortige Behebung des Mangels aufgefordert werden.

Mietminderung bei Lärmbelästigung

Lärm kann zur Mietminderung führen, wenn er die Nutzung der Mietwohnung erheblich beeinträchtigt und als unzumutbar eingestuft wird. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Höhe der Beeinträchtigung: Lärm muss eine erhebliche Beeinträchtigung des Wohnkomforts darstellen. Normale Alltagsgeräusche (z.B. Kinderlärm) sind oft zumutbar, aber ständiger oder besonders lauter Lärm kann als unzumutbar gelten.
Art des Lärms:
- Baulärm (z.B. durch Renovierungen)
- Partylärm oder laute Nachbarn
- Verkehrslärm oder Lärm von gewerblichen Einrichtungen
- Lärm durch defekte Heizungsanlagen oder Rohre
Dauer und Häufigkeit: Kurzfristiger Lärm führt meist nicht zu einer Mietminderung. Dauerhafter Lärm über einen längeren Zeitraum hingegen kann den Mieter zur Minderung berechtigen.
Mangelanzeige: Der Mieter muss den Lärm dem Vermieter melden und ihm Gelegenheit zur Abhilfe geben. Erst danach ist eine Mietminderung möglich.
Höhe der Mietminderung: Diese richtet sich nach der Schwere der Lärmbelästigung. Gerichte sprechen häufig Minderungen von 5-20% zu, bei extremem Lärm auch mehr.

Sollte eine Discotheke, Kneipe oder eine andere besonders lärmanfällige Einrichtung im Haus vorhanden sein und der Mieter wusste vor Abschluss des Mietvertrages davon, kann er keine Mietminderung verlangen.

Mietminderung bei defektem Aufzug

Ein defekter Aufzug kann die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen, besonders in höheren Stockwerken oder eingeschränkter Mobilität.

Kurzfristige Ausfälle sind meist ohne Minderung hinzunehmen. Bei längerem oder wiederholtem Ausfall kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Die Minderungshöhe variiert je nach Schwere der Beeinträchtigung, typischerweise zwischen 5-10%.

Wichtig: Der Vermieter muss auch hier rechtzeitig über den Defekt informiert werden und die Chance zur Reparatur haben, bevor eine Mietminderung erfolgt.

Mietminderung wegen Schädlingsbefalls

Auch durch einen Schädlingsbefall ist eine Mietminderung denkbar. Allerdings muss der Schädlingsbefall (Maden, Würmer, Ameisen, Mäuse o.ä.) erheblich sein.

Erst wenn dies der Fall ist, haben Mieter die Möglichkeit, die Miete nach erfolgter Mangelanzeige beim Vermieter entsprechend zu mindern.

Auch beim Schädlingsbefall ist es ähnlich, wie beim Schimmel: Wenn die Ursache für den Befall beim Mieter liegt, kann die Miete nicht gemindert werden. Denn der Mieter ist laut Mietvertrag dafür verantwortlich, die ihm vermieteten Räumlichkeiten (Wohnung, Keller, Hausflur, etc.) sauber zu halten und regelmäßig zu reinigen.

Aber selbst wenn der Mieter seiner Pflicht nachkommt und alles sauber hält, kann trotzdem vereinzelt Ungeziefer auftreten. Auch hier ist der Mieter erstmal selber verantwortlich für die Beseitigung. Sollten die Tiere durch Löcher in der Wand oder im Boden in die Wohnung kommen, ist das ein Mangel der dem Vermieter sofort zu melden ist, welcher dieser dann zu beseitigen hat.

Fazit

Die Mietminderung ist ein zentrales Recht des Mieters, um auf Mängel in der Wohnung zu reagieren, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen.

Die Mietminderung stellt sicher, dass Mieter nicht die volle Miete zahlen muss, wenn die Wohnqualität durch Mängel erheblich gemindert ist.

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass der Mieter den Mangel unverzüglich dem Vermieter meldet und diesem die Möglichkeit gibt, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben.

Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und der Dauer seiner Behebung.

Generell gilt: Je gravierender der Mangel, desto höher die Mietminderung. Eine pauschale Regelung zur Höhe der Mietminderung gibt es nicht, sie wird oft im Einzelfall vor Gericht entschieden.

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Mietverträge: Alle wichtigen Klauseln im Überblick

admin — Tue, 17 Sep 2024 21:45:00 +0000

In Deutschland gibt es rund 42 Millionen Mieter und damit mehrere Millionen Mietverträge. Bei so vielen Verträgen kann es natürlich auch zu rechtlichen Problemen kommen. In diesem Beitrag erklären wir, welche Punkte in einem Mietvertrag besonders wichtig sind und wie man häufige Streitigkeiten vermeiden kann. Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Vertragsklauseln und geben Tipps, wie man bei Unklarheiten oder Problemen vorgehen sollte.

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Mietvertrag ist eine vertragliche Übereinkunft zwischen dem Vermieter und dem Mieter, den sogenannten Vertragsparteien. Die bekannteste Art des Mietvertrages ist der Wohnraummietvertrag, auf den sich dieser Beitrag beziehen wird.

Im Wohnraummietvertag überlässt der Vermieter dem Mieter den Wohnraum für einen bestimmten Zeitraum (oder unbefristet) gegen die Zahlung einer Miete. Die meisten Mietverträge werden schriftlich festgesetzt und von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Auch eine mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist wirksam. Aus Gründen der Beweisbarkeit ist dies jedoch nicht zu empfehlen. Mit seiner Unterschrift verpflichtet sich der Mieter, die vereinbarte Miete fristgerecht zu bezahlen, das Mietobjekt bis zu seinem Auszug pfleglich zu behandeln und es in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Welche Klauseln sollten in einem Mietvertrag enthalten sein?

In der Praxis beschränken sich die wenigsten Mietverträge lediglich auf die Vertragsparteien, die Mietsache und die Miethöhe. Es gibt viele wichtige Regelungen, die zusätzlich vereinbart werden sollten.

Dazu können zählen:

Nennung der Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
Mitvermietete Räumlichkeiten: Dazu zählen Kellerräume oder auch Dachböden. Im Mietvertrag sollte klar stehen, wie mit diesen Räumlichkeiten umzugehen ist und auch, was dort (nicht) gelagert werden darf.
Die Anzahl der mitvermieteten Stellplätze oder Garagen: Hier ist es dem Vermieter überlassen, ob er für Stellplätze oder Garagen einen eigenen Mietvertrag aufsetzt oder dies auch im Hauptmietvertrag regelt. Häufiger wird ein separater Mietvertrag bevorzugt.
Beginn des Mietverhältnisses (Datum) und Angabe dazu, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet ist. Ist kein Enddatum angegeben, versteht sich der Mietvertrag als unbefristet.
Höhe der monatlichen Kaltmiete.
Zu zahlende monatliche Nebenkosten: Dabei müssen alle umgelegten Nebenkosten exakt im Mietvertrag aufgelistet werden (z. B. Gebühr für Gartenpflege, Abwassergebühr, Hausmeisterservice etc.).

Welche Klauseln kann ein Mietvertrag enthalten?

Es gibt Klauseln, die mit in einen Mietvertrag aufgenommen werden können, aber nicht zwingend enthalten sein müssen. Sie sollten dennoch aus Gründen der Rechtsklarheit, der Beweisbarkeit und um potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden mit aufgenommen werden.

Regelung einer Kaution

In einem Wohnraummietvertrag kann die Zahlung einer Mietkaution vorausgesetzt werden. Die Kaution dient dem Vermieter dazu, sich gegen Sachschäden, die innerhalb des Mietverhältnisses entstehen können, abzusichern. Eine solche Mietsicherheit darf allerdings nicht mehr als drei Nettokaltmieten übersteigen.

Anfallende Schönheitsreparaturen

Es steht dem Vermieter offen, ob er Klauseln über Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag aufnehmen, oder darauf verzichten möchte. In der Regel möchten Vermieter den Arbeitsaufwand mit der vermieteten Wohnung möglichst gering halten und nehmen daher eine solche Klausel auf. Zu den klassischen Schönheitsreparatur zählen beispielsweise:

Tapezieren von Wänden
Verschließen von Bohrlöchern und Dübellöchern
Streichen von Decken und Wänden
Streichen von Fensterrahmen und Türrahmen
Streichen von Heizkörpern und Heizrohren

Anfallende Kleinreparaturen

Optional werden in den Mietvertrag auch gerne Klauseln für sogenannte Kleinreparaturen aufgenommen.

Kleinreparaturen umfassen das Beheben von kleineren Mängeln an Einrichtung und Vorrichtungen in einer Mietwohnung. Reparaturen, die einen Betrag bis zu einer Höhe von 100 Euro nicht überschreiten, sind dann vom Mieter zu übernehmen. Insgesamt darf die Summe der Reparaturen allerdings nicht mehr als 8% der jährlichen Nettokaltmiete betragen.

Regelungen zur Tierhaltung

Häufig wird die Haltung von Tieren gesondert als Klausel in einem Mietvertrag festgehalten. Üblich ist es, im Mietvertrag die Tierhaltung bei Kleintieren (Hamster, Meerschweinchen, Fische und Ziervögel) generell zu gestatten, da ein grundsätzliches Verbot zur Tierhaltung unzulässig ist.

Der Vermieter muss im Einzelfall nachvollziehbar entscheiden (Erlaubnisvorbehalt), denn unter Umständen kann die Haltung von Hund oder Katze zulässig verboten werden, wenn diese zum Beispiel ein Gesundheitsrisiko für andere Mieter darstellen.

Pflege des Gartens

Gewöhnlich wird im Mietvertrag festgelegt, wer die Gartenpflege übernimmt. Enthält ein Mietvertrag keine Regelung, ist die Gartenpflege Aufgabe des Vermieters. Will er sie auf den Mieter übertragen, ist eine entsprechende vertraglichen Regelung notwendig. Der Mieter darf allerdings nur zu einfachen Arbeiten im Garten verpflichtet werden. Dazu gehören Tätigkeiten, die jeder Mieter ohne Fachkenntnisse und großen Kostenaufwand erledigen kann, z.B.:

Rasenmähen
Beseitigung von Unkraut
Entfernen von Laub
Gießen von Pflanzen

Die Hausordnung

Eine Hausordnung dient dem konfliktarmen Zusammenleben der Mieter. Sie stellt Regelungen auf, an die sich die Mieter zu halten haben.

In einer Hausordnung kann unter anderem stehen, wer wann das Treppenhaus reinigt, wann die Haustür des Gebäudes abgeschlossen zu sein hat, wie der Müll entsorgt werden muss und ob es Ruhezeiten gibt.

Solange die Regeln nicht die Persönlichkeitsrechte einschränken und gegen Gesetzte verstoßen, sind sie regelmäßig wirksam. Zu beachten ist aber, dass eine Hausordnung keine weiteren Pflichten einführen darf, welche nicht bereits im Mietvertrag festgelegt worden sind.

Diese können sein:

Bade- und Duschverbot nach 22:00
Besuchsverbot
Kinderlärm-Verbot
Übernachtungsverbot von Besuchern

Um ein gutes Verhältnis zu den Nachbarn aufrecht zu erhalten, sollten Mieter sich jedoch an die Nachtruhe, die zwischen 22:00 Uhr und 06:00 Uhr morgens herrscht, halten. Alles, was über Zimmerlautstärke hinausgeht, sollten Mieter unterlassen.

Weiterhin darf die Hausordnung auch noch nachträglich verändert werden, jedoch nicht willkürlich. Erst muss der Mieter den vorgeschlagenen Änderungen zustimmen. In diesem Fall ist diese leichter zu ändern bzw. kann vom Eigentümer/Vermieter eigenständig geändert werden.

Wichtig: Es ist nicht erlaubt, dass die Hausordnung nur bestimmte Parteien des Hauses adressiert. Was für eine Partei gilt, muss für alle gelten.

Welche Klauseln darf ein Mietvertrag NICHT enthalten?

Ein Mietvertrag kann unwirksame Klauseln enthalten. Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrages sollte sich der Mieter daher nicht nur alle Regelungen sorgfältig durchgelesen haben, sondern auch darüber informiert sein, welche Klauseln im Mietvertrag nicht rechtens sind. Grundsätzlich ist eine Klausel unwirksam, die das Persönlichkeitsrecht des Mieters einschränkt oder den Mieter unbillig benachteiligt.

Ungültige Klauseln zur Kaution

Die Mietsicherheit darf drei Nettokaltmieten nicht überschreiten. Daneben darf der Vermieter keine weiteren Sicherheitsleistungen, wie bspw. eine Bürgschaft, vom Mieter fordern.

Mieter, die die Kaution nicht in vollständiger Höhe erbringen können, haben das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Der Vermieter darf auch nach der Unterzeichnung des Mietvertrages nicht davon ausgehen, dass der Mieter sofort die volle Kaution zahlt.

Pflicht zu einer Privat-Haftpflichtversicherung

Der Abschluss oder Nachweis einer Privat-Haftpflichtversicherung darf vom Vermieter nicht verlangt werden, nachdem der Mietvertrag unterzeichnet wurde. Wenn der Vermieter also eine Auskunft über abgeschlossene Versicherungen des Mieters verlangen sollte, so muss der Mieter dieser Forderung nicht nachkommen. Der Vermieter hat aber die Möglichkeit, sich einen anderen Mieter zu suchen, der bereits eine Haftpflichtversicherung besitzt.

Das Abschließen einer Haftpflichtversicherung kann aber grundsätzlich sinnvoll sein, da der Mieter im Falle eines Schadens die entsprechende Summe selbst vollständig zu zahlen hätte.

Betreten der Wohnung durch den Vermieter

Häufig finden sich im Mietvertrag Formulierungen, die dem Mieter nahelegen sollen, auch während einer längeren Abwesenheit Zutritt zur Wohnung zu gewährleisten. Mit anderen Worten sollte der Mieter die Schlüssel an eine für den Vermieter schnell erreichbare Person/erreichbaren Ort geben/ablegen und ihm dies mitteilen.

Zum einen ist diese Regelung unwirksam, weil meist nicht klar definiert wird, was unter einer „längeren Abwesenheit“ zu verstehen ist. Ebenso ist unklar, unter welchen Umständen der Vermieter den für ihn hinterlegten Schlüssel benutzen und die Wohnung betreten darf. Solche Klauseln sind aufgrund der besonderen Schutzwürdigkeit der Privatsphäre nicht hinzunehmen.

Eine Formularbestimmung, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters ebenfalls unwirksam.

Es gibt dennoch sehr enge Ausnahmen, wonach der Vermieter die Wohnung betreten darf.. Hier spricht man von Gefahr im Verzug. Dies kann zum Beispiel ein Wasserschaden oder Feuer sein.

Darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Als Vermieter hat man das Recht, die Wohnung zu betreten, sofern ein sachlicher Grund vorliegt. Ein solcher Grund liegt beispielsweise dann vor, wenn der Vermieter die Wohnung aufgrund eines Wohnungsmangels besichtigen möchte.

Grundsätzlich gilt aber auch für den Vermieter, einen Termin zu vereinbaren und sich dementsprechend vorher anzukündigen.

Ist der Vermieter ohne die Erlaubnis des Mieters in die Wohnung eingetreten, darf der Mieter das Mietverhältnis fristlos kündigen. Wichtig hierbei ist, dass der Mieter auch beweisen kann, dass der Vermieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Mieters betreten hat.

Ungültige Klauseln zur Kündigungsfrist

Beim Thema Kündigungsfrist lohnt es sich als Mieter, die Klausel im Mietvertrag sorgfältig durchlesen. Denn auch hier können unwirksame Klauseln auftauchen.

Sollte die Kündigungsfrist nämlich mehr als drei Monate betragen, ist dies eine unwirksame Klausel des Vermieters. Eine kürzere Kündigungsfrist darf für den Mieter jedoch vereinbart werden. Für den Vermieter können längere, über die gesetzliche Regelung hinausgehende Kündigungsfristen vereinbart werden.

Die Höhe der Betriebskosten

Auch wenn die Betriebskosten gerne als „Auffangbecken“ für vielzählige Kosten genutzt werden, kann der Vermieter nicht alle Kosten auf den Mieter abwälzen. Deshalb sollte der Mieter darauf achten, was alles unter den Betriebskosten aufgeführt ist.

Typische Betriebskosten können sein:

Größere Reparaturen sowie Instandhaltungsmaßnahmen
Kosten für Personal und Einrichtungen zur Verwaltung des Mietobjektes: Hier gibt es Ausnahmen, wie beispielsweise die Kosten für einen Hausmeister oder Gärtner.
Bank- sowie Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto für Briefe an den Mieter oder Telefonkosten
Einmalige Dachrinnenreinigung
Versicherungskosten
Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
Einmalige Schädlingsbekämpfung
Fassadenreinigung
Installation von Feuerlöschern
Erschließungsbeiträge (Kosten zur Erschließung von Straßen, Wegen und Plätzen)
Straßenbaubeiträge oder Straßenausbaubeiträge

Solche Kostenarten zählen nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Fazit

Ein rechtskräftiger Mietvertrag muss alle erforderlichen Mindestangaben enthalten, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Optionale Klauseln bieten zusätzlichen Gestaltungsspielraum und können helfen, das Mietverhältnis an die individuellen Bedürfnisse von Mieter und Vermieter anzupassen. Dabei ist es wichtig, dass alle Vertragsbestandteile den gesetzlichen Regelungen entsprechen, um spätere Konflikte zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden.

Ein Streit im Mietrecht kann sehr belastend und kräftezehrend sein, vor allem, wenn der Konflikt länger andauert. Wichtig ist es daher umso mehr, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter über die gesetzlichen Rahmenbedingungen gut informiert sind und sich im Falle eines Falles juristischen Beistand suchen.

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BGH: Untervermietung auch bei Abwesenheit des Hauptmieters möglich?

admin — Fri, 10 Nov 2023 15:54:09 +0000

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 zu beschäftigen gehabt, wann (noch) eine Untervermietung vorliegt, wenn der eigentliche Hauptmieter für einen längeren Zeitraum vollständig abwesend ist.

Sachverhalt

Der Hauptmieter wollte von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung seiner Einzimmerwohnung im Rahmen eines Auslandsaufenthaltes. In dieser Zeit nutzt er die Wohnung nur für die Zwischenlagerung von eigenen Gegenständen. Seine persönlichen Gegenstände lagerte er in einem Schrank, einer Kommode und einem durch einen Vorhang abgetrennten Bereichs des Flurs (ca. 1m²) ein; er ist weiter im Besitz des Wohnungsschlüssels.

Die Zustimmung für die Untervermietung während seiner Abwesenheit im Rahmen eines Auslandsaufenthaltes lehnte der Vermieter ab, sodass der Mieter auf Zustimmung klagte.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch bei einer Einzimmerwohnung untervermieten dürfen, solange sie den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben.

Nach Ansicht des BGH ist von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Es ist nicht erforderlich, dass der zurückbehaltene Teil der Wohnung auch zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann. Die Lagerung von persönlichen Gegenständen reicht bereits aus.

Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung liegt vor, wenn vernünftige Gründe vorliegen, die den Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Dieses Interesse muss mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehen. Im vorliegenden Fall wurde der Wunsch des Mieters, der für eine befristete berufliche Tätigkeit ins Ausland ging und seine Mietaufwendungen verringern wollte, als berechtigtes Interesse anerkannt. Der Gesetzgeber hat mit der Schaffung der entsprechenden Regelungen erkennbar die Absicht verfolgt, dem Mieter eine Kostenentlastung durch Untervermietung zu ermöglichen.

Der Bundesgerichtshof betont, dass die Regelungen des § 553 Abs. 1 BGB nicht zwischen Mehr- und Einzimmerwohnungen unterscheiden. Ein großzügiger Maßstab sollte bei der Auslegung der Vorschrift angelegt werden, um den mieterschützenden Zweck zu erfüllen und dem Mieter den Wohnraum so weit wie möglich zu erhalten.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Mieter ihre Vermieter bei der Anfrage zur Untervermietung über ihr Nutzungskonzept informieren müssen. Hierbei muss deutlich werden, wer welchen Teil der Wohnung nutzen wird. Die Lagerung von Gegenständen in bestimmten Teilen der Wohnung reicht dabei als Nutzung für den Untervermieter aus.

Einordnung

Die aktuelle Entscheidung des BGH führt zwar konsequent die Rechtsprechung fort, erweitert diese jedoch sukzessive zum Vorteil für Mieter:

2006 entschied der BGH, dass der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der untervermieteten Wohnung haben müsse (BGH, Urteil vom 23.11.2005 – VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200).
2014 entschied der BGH bei einer 3-Zimmer-Wohnung, dass die Untervermietung zulässig sei, wenn eine Einlagerung seiner Gegenstände und gelegentliche Übernachtungen stattfänden (Urteil vom 11.6.2014 – VIII ZR 349/13)

Mit der aktuellen Entscheidung erweitert der BGH die Rechtsprechung:

Eine Einlagerung persönlicher Gegenstände sei auch bei vollständiger Abwesenheit für einen befristeten Zeitraum ausreichend, um einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung geltend machen zu können.

Dies gelte auch bei einer Einzimmerwohnung, in der andernfalls aufgrund der Größe eine Untervermietung regelmäßig nur schwerlich möglich ist.

Für Vermieter

Die Entscheidung ist aus Vermietersicht durchaus missibilligend hinzunehmen. Die Entscheidung der Vorinstanz, des LG Berlins, hat bereits in der Literatur Kritik hervorgerufen (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 553 Rn. 5).

Denn ein Mieter wird den Gewahrsam an der Wohnung durch einen Schlüssel und wenige persönliche Habseligkeiten regelmäßig begründen können. Der berechtigte Grund wird durch die Rechtsprechung sozialverträglich ohnehin weit ausgelegt.

Die Möglichkeit, die Untervermietung zu verweigern, ist damit noch einmal begrenzt worden.

Allerdings kann eine Verweigerung dann in Frage kommen, wenn das vom Mieter geltend gemachte „berechtigte Interesse“ gem. § 553 BGB schon bei Abschluss des Mietvertrages bestand. Denn dann ist der Mieter regelmäßig nicht mehr hinreichend schutzwürdig.

Auch darf sich aus dem Ansinnen der Untervermietung nicht nur eine rein wirtschaftlich motivierte Tätigkeit ergeben. Der Mieter muss beabsichtigen, seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung nicht aufzugeben oder die Wohnung selbst wieder hierfür zu nutzen.

Für Mieter

Die Entscheidung unterstreicht und stärkt die für die Lebensführung von Mietern erforderliche Flexibilität, die Wohnung auch unterzuvermieten. Dabei können auch längere Auslandsaufenthalte ohne eigene Nutzung in der Zwischenzeit dem nicht entgegenstehen.

Der Vermieter muss dann die Zustimmung erteilen. Die Zustimmung kann bei Wohnmietraum sogar – wie im Fall des BGH – eingeklagt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass der Gewahrsam nicht aufgegeben werden darf: der Hauptmieter muss die Rechte aus dem Mietvertrag weiter ausüben können und darf die Wohnung nicht faktisch für sich selbst „aufgeben“.

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BGH: Verschärfung vorvertraglicher Aufklärungspflichten

admin — Tue, 03 Oct 2023 19:37:08 +0000

Das Wichtigste im Überblick

Verkäufer von Immobilien müssen Käufer über anstehende Sanierungskosten ausreichend aufklären.
Unterlagen dazu drei Tage vor dem geplanten Vertragsabschluss ohne entsprechenden Hinweis in einen virtuellen Datenraum zu stellen reicht aus Sicht des BGH nicht aus. (Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22)

Sachverhalt

Eine Firma hatte mehrere Gewerbeeinheiten für mehr als 1,5 Millionen EUR gekauft. Im Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig Sonderumlage ergebe und nach ihrer Kenntnis keine außergewöhnlichen Sanierungen bevorstehen, deren Kosten durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckt sind. Weiter hieß es im Vertrag, die Verkäuferin habe der Käuferin Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre übergeben, und die Käuferin kenne den Inhalt der Unterlagen.

Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen erhielt die Käuferin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Drei Tage vor Vertragsschluss im März 2019 stellte die Verkäuferin dort das Protokoll einer Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2016 ein, aus dem sich ergab, dass auf die Käuferin Kosten von bis zu 50 Millionen EUR für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zukommen könnten. Weil die Mehrheitseignerin nicht zahlen wollte, landete der Fall 2020 vor Gericht. Das Verfahren endete mit einem Vergleich, nach dem die Eigentümer der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage zahlen sollten.

Daraufhin focht die Käuferin den Kaufvertrag an. Das Protokoll sei „klammheimlich“ hochgeladen und ihr somit „untergeschoben“ worden. Ein Verkäufer müsse in einem Datenraum von vornherein ein umfassendes Bild vermitteln. Wenn etwas nachgeschoben wird, müsse er darauf hinweisen. Die Verkäuferin stellte sich auf den Standpunk, dass die Käuferin den Vertragstext gekannt habe. Wenn sie keine Nachfragen stelle, sei das „strammes Verschulden gegen sich selbst“.

Verkäuferin hat vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt

Das Oberlandesgericht Celle hatte die Verantwortung vor allem bei der Käuferin gesehen, sich alle nötigen Informationen vor Vertragsabschluss zu besorgen. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil nun im Wesentlichen auf. Die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt.

Der BGH hat insofern seine Rechtsprechung zu übergebenen Papier-Unterlagen sinngemäß auf virtuelle Dokumente in einem Datenraum übertragen: Nur weil der Verkäufer dem Käufer Zugriff auf offenbarungspflichtige Daten ermögliche, heiße das nicht, dass dieser die Daten auch zur Kenntnis nehme. Der Verkäufer könne davon nur ausnahmsweise ausgehen, etwa bei einer Due Diligence durch den Käufer. Wichtige Unterlagen drei Tage vor Vertragsschluss hochzuladen, sei jedenfalls zu knapp. Die Verkäuferin habe sich nicht darauf verlassen dürfen, dass die Käuferin die Dokumente noch zur Kenntnis nimmt, und hätte sie deshalb darauf hinweisen müssen.

Unabhängig von der vorvertraglichen Aufklärungspflicht komme ein Schadensersatzanspruch der Klägern in Betracht, weil die Verkäuferin erklärt habe, dass nach ihrer Kenntnis keine außergewöhnlichen, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckten Kosten anstünden. Angesichts der ausstehenden baulichen Maßnahmen im Umfang von 50 Millionen EUR sei diese Angabe wohl zumindest unvollständig gewesen sein. Nun muss das OLG nochmal ran

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