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Mieterhöhung durch Modernisierungsmaßnahmen: Was Vermieter und Mieter beachten müssen

Henning Krüger — Mon, 28 Oct 2024 17:07:42 +0000

Modernisierung einer Wohnung

Modernisierungsmaßnahmen haben das Ziel, den Zustand einer Wohnung zu verbessern und für mehr Wohnkomfort zu sorgen. Doch nicht jeder Mieter sieht darin einen eigenen Vorteil. Meist folgt auf eine Modernisierung eine Mieterhöhung.

Welche Chancen Sie als Mieter haben, um gegen eine Modernisierung und damit verbundene Mieterhöhungen vorzugehen, wird in diesem Fachbeitrag aufgezeigt. Gleichzeitig erfolgt eine Aufstellung typischer Modernisierungsmaßnehmen sowie eine Abgrenzung zu anderen Maßnahmen. Zudem werden hier auch Ausnahmen aufgeführt und erklärt, weshalb die Miete nach einer Modernisierung nicht in die Höhe schießen kann.

Modernisierungen im Mietrecht

Als Mieter sollten Sie sich zunächst darüber im Klaren sein, ob der Vermieter eine Modernisierung vorsieht oder es sich schlichtweg um eine Reparatur oder Instandhaltung handelt. Diesbezüglich gibt es einen Unterschied im Mietrecht, der im folgenden näher erläutert wird.

Eine Reparatur wird so definiert, dass sie lediglich den Zustand der Wohnung erhält, wohingegen Modernisierungen für eine Verbesserung der Wohnung sorgen. Ersteres muss vom Vermieter übernommen werden, während Modernisierungen durchaus auf den Mieter bzw. auf die Miete umgelegt werden können. Bei gewissen Reparaturen ist die Abgrenzung jedoch leider nicht ganz so trennscharf. Soll beispielsweise eine neue Heizungsanlage eingebaut werden, um bei Kosten für Energie einzusparen, ist diese Form der Neuerung sowohl eine Instandhaltung als auch eine energetische Modernisierung.

Zu den typischen Modernisierungsmaßnahmen (§555b im BGB) zählen:

Die Wärmedämmung der Mauern und des Dachs, wozu auch der Einbau von wärmegedämmten Fenstern zählt
Der Einbau einer Heizungsanlage entsprechend des Gebäudeenergiegesetzes
Die Umstellung der Heizungsanlage von einem fossilen auf einen erneuerbaren Energieträger, zum Beispiel von Öl auf Holzpellets, um langfristig Energie einzusparen
Die Installation einer Solaranlage
Der Einbau von Wasserzählern oder einer Anlage zur Regenwassernutzung
Der Einbau eines Aufzugs, einer Fußbodenheizung oder der Umbau von Toilette und Bad
Der Anschluss an ein Glasfasernetz

Typische Erhaltungsmaßnahmen sind (§555a BGB):

Die Reparatur der Heizung oder auch der Heizungstausch nach Havarie
Der Austausch von defekten Rohren, eines abgenutzten Teppichs, von alten Fenstern oder einer alten Badewanne

Vermieter plant eine Modernisierung der Wohnung

Unabhängig davon, welche Modernisierungsmaßnahme der Vermieter an der Mietsache plant, ist er dazu verpflichtet, diese drei Monate im Voraus schriftlich beim Mieter anzukündigen. Sollte dies nicht geschehen und der Mieter eiskalt überrascht werden, kann dieser der Maßnahme widersprechen, beziehungsweise muss er diese nicht dulden, da eine Duldungspflicht im Falle einer zu späten oder versäumten Ankündigung nicht besteht. In der Folge muss der Vermieter dem Mieter eine erneute Ankündigung zukommen lassen, die, diesmal rechtzeitig, die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme ankündigt.

Als Vermieter sollten Sie in Ihrer Ankündigung zu einer Modernisierungsmaßnahme mitteilen, in welchem Umfang diese stattfinden soll sowie die Art der Modernisierung angeben. Gleichzeitig ist es essenziell, dem Mieter einen Zeitraum zu nennen: Wann soll mit der Modernisierung an der Mietsache begonnen werden und wie lange soll diese andauern? Sie als Vermieter haben das Recht, die Miete nach einer Modernisierung zu erhöhen. Dies sollten Sie ebenfalls dem Mieter mitteilen und auch angeben, um wie viel die Miete sowie die Betriebskosten zukünftig erhöht werden.

Muss der Mieter eine Modernisierung dulden?

Auch wenn Sie als Mieter der Ansicht sind, dass es jener vom Vermieter geplanten Modernisierung nicht bedarf, so müssen Sie diese trotzdem dulden (sofern eine rechtzeitige Ankündigung seitens des Vermieters erfolgt ist).

Härteeinwand

Vermieter müssen laut Bürgerlichem Gesetzbuch über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren. Einen Härteeinwand muss der Mieter wiederum spätestens bis zum Ende des Monats einlegen, der auf die Modernisierungsankündigung folgt. In der Regel folgt nach der Modernisierung eine Aufwertung der Mietsache, wodurch Sie als Mieter ebenso profitieren können.

Sie können sich als Mieter nur gegen eine Modernisierung wehren, wenn diese für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte bedeuten würde. Eine besondere Härte liegt dann vor, wenn der Vermieter beispielsweise eine Modernisierung ankündigt, die kurz vor Ihrem Umzug liegt oder wenn der Schmutz oder Lärm im Zuge der Modernisierung Sie stark beeinträchtigen würden. Eine solche Beeinträchtigung liegt dann vor, wenn Sie als Mieter mit einer Krankheit zu kämpfen haben, höheren Alters oder schwanger sind. In solchen Fällen sollten Sie den Vermieter unverzüglich bzw. vor Beginn der geplanten Modernisierung über diese Umstände informieren, sodass dieser jene Maßnahme rechtzeitig abwenden kann.

Sonderkündigungsrecht

Eine weitere Möglichkeit für Sie als Mieter wäre es, die Wohnung zu kündigen. Dabei würden Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht nach §555e im BGB Gebrauch machen. Diese Klausel sieht in Absatz 1 vor, dass Sie als Mieter nach Ankündigung einer Modernisierung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen können.

Mieterhöhung nach Modernisierung: Was ist zu beachten?

Wie bereits erwähnt, berechtigt eine Modernisierung, da sie den Zustand der Wohnung verbessert, den Vermieter dazu, die Miete entsprechend anzuheben. Dabei darf der Vermieter die angefallenen Modernisierungskosten auf die Kaltmiete umlegen. Einige Aspekte müssen allerdings auch hier vom Vermieter beachtet werden:

Umlage der Modernisierungskosten

Es dürfen lediglich 8% der Modernisierungskosten anteilig auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zu solchen umlagefähigen Kosten zählen der Lohn für die Handwerker, die Baunebenkosten sowie Architekten- und Ingenieurhonorare. Entsprechend sollten Sie als Vermieter alle tatsächlichen Kosten festhalten sowie Belege für jegliche Kosten im Rahmen der Modernisierung aufbewahren, um die Mieterhöhung vor dem Mieter innerhalb einer Erhöhungserklärung rechtfertigen zu können.

Staatliche Förderungen

Sollte der Vermieter bei seinen Modernisierungsmaßnahmen auf Drittmittel zurückgegriffen haben, hat er dies dem Mieter mitzuteilen. Entsprechend muss die Mieterhöhung angeglichen werden. In diesem Fall zählen zu den Drittmitteln zinsverbilligte oder sogar zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Darlehen aus Mietvorauszahlungen des Mieters oder auch Leistungen eines Dritten für den Mieter.

Kappungsgrenzen

Seit dem 01. Januar 2019 traten sogenannte Kappungsgrenzen innerhalb des Mietrechts in Kraft- diese sehen vor, dass selbst nach sehr kostspieligen Modernisierungen die Miete nicht unbegrenzt erhöht werden darf. Innerhalb der nächsten sechs Jahre (nach Vollendung der Modernisierungsmaßnahmen) darf der Quadratmeterpreis nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sofern die ursprüngliche Miete nicht mehr als sieben Euro pro Quadratmeter betrug. Andernfalls wären maximal zwei Euro pro Quadratmeter als Erhöhungsbetrag zulässig. Ausnahmen bildet eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet hat.

Ortsübliche Vergleichsmiete und Mietpreisbremse

Mieterhöhungen, die aufgrund einer Renovierung an der Mietsache erfolgt sind, sind unabhängig von Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu betrachten. Auch die Mietpreisbremse muss differenziert davon begutachtet werden. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass der Vermieter die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben und danach eine zweite Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungen durchsetzen darf. Dabei darf die zweite Erhöhung die Vergleichsmiete übersteigen. Sollte die Reihenfolge jedoch vertauscht sein, sodass die Miete zunächst aufgrund einer Renovierung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, darf keine weitere Erhöhung erfolgen.

Ausnahmen

Von einer Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen sind Wohnungen, die mit einem Indexmietvertrag oder einem Staffelmietvertrag vermietet wurden. In diesen beiden Fällen wird die Miete sowieso in regelmäßigen Abständen erhöht.

Fazit

Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen können einerseits zu einer Verbesserung des Wohnkomforts sowie zur Einsparung von Energie und den damit verbundenen Kosten führen. Andererseits stellen sie für viele Mieter eine Belastung dar, da in der Regel eine Mieterhöhung folgt. Mieter müssen Modernisierungen in den meisten Fällen dulden, haben jedoch gewisse Rechte, wie das Einlegen eines Härteeinwands oder die Nutzung des Sonderkündigungsrechts. Gleichzeitig sind Vermieter dazu verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig anzukündigen und dürfen die Miete nur unter bestimmten Bedingungen und in begrenztem Umfang erhöhen. Mieter sollten ihre Rechte kennen, um gegebenenfalls angemessen auf geplante Maßnahmen reagieren zu können.

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Mietspiegel und Mietpreisbremse: Welche Miethöhe ist noch zulässig?

admin — Tue, 15 Oct 2024 07:48:00 +0000

Erscheint Ihnen die Entwicklung der Mietpreise unübersichtlich? Haben Sie den Eindruck jeden Monat zu viel Miete für Ihre Wohnung an den Vermieter zu überweisen? Oder fragen Sie sich als Vermieter, wie hoch Sie die Miete ansetzen sollten oder dürfen?

Der Mieterschutz spielt eine zentrale Rolle bei der Wohnungssuche und im Mietverhältnis. In Deutschland gibt es eine Vielzahl von Gesetzen und Regelungen, die den Mieter schützen und faire Mietbedingungen gewährleisten sollen. Ein prominentes Beispiel ist die Mietpreisbremse, die die Miethöhe bei Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Diese Regelung soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten, wie in vielen Großstädten, unkontrolliert steigen. Es ist daher wichtig, sich über die verschiedenen Mieterschutzgesetze zu informieren, um als Mieter gut geschützt zu sein und seine Rechte zu kennen. Dies umfasst nicht nur die Mietpreisbremse, sondern auch weitere Schutzmechanismen wie Kündigungsschutz und Regelungen zur Mietminderung.

Die Miethöhe zu prüfen ist ein entscheidender Schritt bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Um sicherzustellen, dass die Miete fair und angemessen ist, kann der Mietspiegel als wertvolles Hilfsmittel dienen.

Im folgenden Abschnitt verraten wir Ihnen alles Wissenswerte über die Miethöhe, wie diese festgelegt wird, weshalb die Miete in Großstädten durch die Mietpreisbremse nicht in unendliche Höhen aufsteigt und bei welchen Ausnahmen eine Mieterhöhung gerechtfertigt ist.

Was ist der Mietspiegel?

Für die Bestimmung der Miethöhe ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein wichtiges Hilfswerk -entsprechend hilft ein Blick in den Mietspiegel.

Der Mietspiegel ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in einer bestimmten Region und bietet somit eine verlässliche Orientierungshilfe.

In Hamburg beispielsweise kann der Mietspiegel bequem auf der Website der Stadt Hamburg abgerufen werden. Dies schützt sowohl Mieter als auch Vermieter vor unangemessenen Mietforderungen und schafft Transparenz auf dem Wohnungsmarkt.

Der Mietspiegel gleicht einer Tabelle, anhand der sowohl Mieter als auch Vermieter den üblichen Mietpreis innerhalb des angegebenen Wohnbezirks einer Wohnung mit vergleichbarer Ausstattung einsehen können- dabei wird zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel unterschieden.

Mit dem Mietspiegel soll zunächst Markttransparenz geschaffen werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt einen ungefähren Richtwert in Bezug auf die Miethöhe. Gleichzeitig ist der Mietspiegel der häufigste Grund für Mieterhöhungen.

Schauen Sie also einfach auf der Website Ihrer Stadt oder Gemeinde nach der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Ihren Angaben zum Zustand Ihrer Wohnung. Diese Informationen sind sowohl für Mieter als auch Vermieter hilfreich bei der Überprüfung oder Bestimmung der zukünftigen Miethöhe.

Kein Mietspiegel vorhanden – was tun?

Sollte kein Mietspiegel für die Stadt angegeben sein, können Sie als Vermieter den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde in der Nähe heranziehen. und das auch dann, wenn dort nur ein veralteter Mietspiegel vorhanden ist.

Ebenso kann sich der Vermieter auf den Mietzins von vergleichbaren Wohnungen berufen. Hierbei müssen mindestens drei Vergleichsobjekte herangezogen werden, die zu diesem Zeitpunkt vermietet werden und in derselben Gemeinde liegen, in der auch die Bezugswohnung liegt.

Auch auf Datenbanken von Vermietern oder Mieterverbänden kann zurückgegriffen werden. Eine weitere Möglichkeit wäre es, sich an die Stadtverwaltung oder auch den ortsansässigen Mietverein zu wenden, um die ortsübliche Miethöhe zu ermitteln.

Ebenso möglich ist es, einen Sachverständigen einzuschalten, welcher die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der Größe und Ausstattung vergleichbarer Wohnungen einschätzt. Die Begründungspflicht ist erfüllt, sofern der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die Wohnung, die es zu beurteilen gilt, in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Dabei ist eine Besichtigung der zu beurteilenden Wohnung sowie vergleichbarer Wohnobjekte nicht notwendig. Die Kosten für den Sachverständigen hat der Vermieter zu tragen, da er ja eine Mieterhöhung mit dem Gutachten erzielen bzw. begründen will.

Wie setzt sich der Mietspiegel zusammen?

Der einfache Mietspiegel

Der einfache Mietspiegel unterliegt keinem mathematischen Verfahren und kann sich aus der Datensammlung ortsüblicher Vergleichsmieten ergeben, die entweder von der Stadt, Gemeinde oder aber von Mieter-/Vermieterverbänden gemeinsam erstellt wurden. Diese Daten sind für Behörden oder vor Gericht ausreichend, um eine erste Grundlage zur Einschätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu haben.

Der qualifizierte Mietspiegel

Der qualifizierte Mietspiegel basiert im Vergleich zu dem einfachen Mietspiegel auf anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen.

Seit dem 01. Juli 2022 gilt das Mietspiegelreformgesetz, welches einen qualifizierten Mietspiegel gewährleisten soll. Dieses Gesetz soll die Qualität sowie die Verbreitung von Mietspiegeln stärken und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter erhöhen.

Um dies zu gewährleisten, sieht das Mietspiegelreformgesetz vor, alle Städte und Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern dazu zu verpflichten, einen Mietspiegel zu erstellen. Im Zuge dessen sind Mieter und Vermieter gleichermaßen dazu verpflichtet, Informationen über das Mietverhältnis auszuhändigen und Eigenschaften der Wohnung (Quadratmeterzahl, Etage, Miethöhe) preis zu geben. Aufgrund dieser direkten Datenerhebung durch die Befragung von Mietern und Vermietern wird ein qualifizierter Mietspiegel ermittelt. Dieser muss dann durch eine durch das Landesrecht gewählte Behörde oder durch die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Angepasst wird dieser alle zwei Jahre an die momentane Marktentwicklung. Alle vier Jahre wird er neu erstellt.

Die Mieterhöhung

Geregelt wird die Miethöhe nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), ebenso wie eine Mieterhöhung.

Diese darf jedoch nur unter zwei Gesichtspunkten erfolgen, nämlich nach Vereinbarung oder nach Gesetz. Gemeint ist damit, dass die Mieterhöhung entweder vertraglich festgelegt wird – beispielsweise in Form der Indexmietvereinbarung oder Staffelmietvereinbarung – oder aber, sofern keine vertragliche Erhöhungsmöglichkeit vorliegt, nach Gesetz.

Es gibt aber auch Ausnahmen, in denen der Vermieter das Recht hat, die Miethöhe ohne weitere Absprache zu bestimmen:

Der Vermieter darf die Miete an die oben angesprochene, ortsübliche Vergleichsmiete angleichen.

Die Mietpreisbremse: Wann ist genug?

Auch im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse spielt der qualifizierte Mietspiegel bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete eine wichtige Rolle. Die Mietpreisbremse gilt in Regionen, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt herrscht. Zumeist betrifft dies Ballungszentren wie etwa Berlin oder Hamburg.

In den betroffenen Gebieten gilt, dass bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % überschritten werden darf. Ob diese Regelung auch bei Ihnen gilt und wie genau diese aussieht, lässt sich schnell im Internet herausfinden, da diese von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen können. Zurzeit gibt es in 13 von 16 Bundesländern Verordnungen zur Mietpreisbremse. Sowohl Vermieter als auch Mieter können sich nur auf diese berufen, sofern die Mietpreisbremse in der Stadt oder Gemeinde geregelt ist bzw. gilt. Bis einschließlich 2025 sind diese Verordnungen zwingend für Vermieter zu beachten.

Handelt es sich jedoch um eine Wohnung, die erstmalig nach dem 01.10.2014 erbaut und vermietet wurde, ist die Mietpreisbremse nicht rechtlich bindend.

Es gibt aber auch weitere Ausnahmen, die Vermietern eine Erhöhung der Miete trotz Mietpreisbremse erlauben:

1. Vermieter genießen Bestandsschutz

Dies bedeutet, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete (Vormiete) gezahlt hat, als es der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, darf der Vermieter die höhere Miete beibehalten, sofern sich die Miethöhe in den letzten zwölf Monaten des vorherigen Mietverhältnisses nicht geändert hat. Unberücksichtigt bleiben Mietminderungen (§ 556e BGB).

2. Möblierter Wohnraum

Die Mietpreisbremse kann auch dann umgangen werden, wenn der Vermieter möblierten Wohnraum anbietet. In diesem Fall besteht die Möglichkeit eines Möblierungszuschlages, der auf die Nettokaltmiete addiert wird. Die Höhe des Zuschlages ist dabei nicht geregelt, weshalb Vermieter ihn nicht gesondert ausweisen müssen und diesen frei bestimmen können.

Weitere Ausnahmen innerhalb des Themenkomplexes bilden möblierte Wohnungen, die nur vorübergehend vermietet werden oder ein möbliertes Zimmer, welches sich in der Wohnung des Vermieters befindet. In diesen beiden Fällen kann der Vermieter die Miethöhe frei und nach seinem Ermessen festlegen.

Eine vorübergehende Vermietung im Sinne einer möblierten Wohnung liegt dann vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht zum dauerhaften Lebensmittelpunkt macht. Dazu gehören unter anderem Ferienwohnungen und Monteurunterkünfte, die nur für einen relativ kurzen Zeitraum vermietet werden.

3. Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren

Hat der Vermieter in den letzten drei vergangenen Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses die angebotene Wohnung modernisiert und die Miete im Zuge dessen nicht erhöht, darf er dies im neuen Mietverhältnis nachholen und in Form eines Modernisierungszuschlags einfordern (§ 556e Abs. 2 BGB).

4. Neubauwohnungen

Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmalig genutzt oder vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse nicht betroffen. Sie gilt also weder bei der Erstvermietung noch bei den Folgevermietungen.

5. Erstvermietung nach umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt auch dann nicht, wenn die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung vermietet wird. Umfassend ist dabei so definiert, dass die Modernisierung einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten begründet. Von der Gleichstellung wird dann gesprochen, wenn die Modernisierung hinsichtlich ihrer entstandenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand eingefordert hat und die Wohnung dadurch einen Zustand erreicht hat, der dem eines Neubaus entspricht. Beide Aspekte sind dabei gleich zu gewichten.

Fazit

Wie dieser Blogbeitrag aufzeigen konnte, sind die Themen rund um die Miethöhe vielfältig und komplex. Es gelten zahlreiche gesetzliche Regelungen, die sowohl von Mietern als auch Vermietern berücksichtigt werden müssen. Der Mietspiegel dient als Orientierung für die ortsübliche Vergleichsmiete und stellt die Grundlage für Mieterhöhungen dar.

Die Mietpreisbremse soll in vielen Großstädten Mieter schützen. Trotzdem gibt es zahlreiche Ausnahmen. Es hat sich gezeigt, dass die Miethöhe stark von lokalen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen abhängt, sodass sowohl Mieter als auch Vermieter stets informiert sein sollten, um ihre Rechte und Pflichten zu kennen.

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